資産形成と不動産とお金の仕組み

こんにちは。

明後日、収益不動産の残金決済を行う予定です。

この５年で６３室を保有することができました。

独立当初に掲げた１００室が少しずつ近づいてきました。


あと３７室、物件数にして３棟から４棟といったところでしょうか？

できれば３年程度で達成できればと考えています。

達成できれば、５年前に掲げた目標がほぼ予定通りということになります。


その後の目標は取りあえず目先の目標が達成できたらあらためて・・・と思っています。

お久しぶりです。

なかなか物件を購入できずにいましたが、このたびやっと久しぶりに決まりました。

入居率９２パーセントですが、現状それほど積極的にあっせん活動はしていない様です。

ネットへの露出度もさして高くなく・・・

で、この入居状況は・・・◎でしょう。

今月中に決済予定です。

決済しましたら、また詳細をご報告させて頂きます。

これで、近い将来（去年の今頃3年後と話していまいたのであと二年後です）の目標まであと、３７室です。


かなり具体的になってきました。

益々、頑張ります。

では、また

しばらく放置していたら、サインインできなくなってました。
焦りましたが、なんとか解決。
アメブロとＦＢばかりやっていたもので・・・
こちらも頑張ります。

みなさん　こんんちは


ＣＳクオリティは毎週水曜日と月初の火曜日は定休日とさせて頂いていますが、本日、ワタクシ出勤しております。

今日は朝からマンションの残金決済があり、無事完了致しました。


既に入居者は居住されていますので所謂、「オーナーチェンジ」って取引でした。

朝日プラザ岡山サウスフロント　二部屋同時購入致しました。


この物件、出口がとっても簡単！

利回りは、「まあまあ」ですが、ひつこい様ですが、出口がとっても簡単（大切な事なので二回言いました）


今、ご入居いただいている方が退去されたら・・・

どうしよっかな〜〜

実は、もう決めています

またおいおいお話しさせて頂きます。

では又

みなさま、またまたご無沙汰でした。

ここのところ、なにかとバタバタでした。

今日は、近況をご報告させて頂きます。

まずは、ありがとうございました。

中庄分譲地　お蔭様で完売致しました。

今年の二月以降、一気にお問い合わせが増え、ほぼ一ケ月に一区画の割合で売れました。

また今後も、皆様のニーズに合った物件を出せればと考えています。

さて、弊社は収益不動産の運営もさせて頂いていますが、今期は区分所有建物を二戸売却し、なにかいいものがあればと探していましたが、ありました。いい物件が！


仲介業者のご担当者には何かとご無理もお願い致しましたが、何とか条件が整い、来月早々引渡しを受けられる運びとなりました。

オーナーチェンジ物件ですので、入居者募集の苦労はありません。

立地もまずまず、利回りもまずまず（手取りで９％半ばといったところです）

いい買い物ができたと喜んでいます。

現在お住まいの方があとどの位、お住まいいただけるかは分かりませんが、退去された時点で一部屋は売却しようと考えています。


今回は同じマンション内で間取りの異なる二部屋を同時購入致します。

賃貸需要も旺盛で、売買事例も数多くあるマンションですので楽しみです。

そのマンションの中で１タイプしかない１ＬＤＫと角部屋の２ＬＤＫです。

区分所有建物は単体でみると、再販価格も比較的ボリュームが小さく不動産の欠点である「流通性」の悪さはさほどでもありませんし、複数戸数保有する事で空室リスクも軽減できるので案外いいと思います。

勿論区分所有建物に投資するには一棟ものより、留意すべき点は多いのですが、一定条件をクリアできるのであれば、オススメです。

では又

みなさんこんにちは

うっとおしい梅雨空ですが、心は晴天といきたいところですね。

さて、弊社が運営する　Ｒｏｓｅ　Ｃｏｕｒｔシリーズ第二弾　奥田西町にリニューアルして登場します

今回は、奥田西町　1Ｋアパートです。

リフォーム工事内容は


外壁、屋根塗装

給湯器、エアコン、ＩＨクッキングヒーター新品に交換

インターネット新規引き込み　もちろん無料で使いたい放題

ロフト付き

バストイレ別（セパレート）

ペット飼育ＯＫ（ペット飼育の場合条件変更あり）




気になるぉ家賃は・・・

なんと　２万円台

２９,０００円　（共益費３,０００円）

ネットを個人契約した場合の費用を考えると・・・・


安いの一言ではないでしょうか？？？



詳しくは管理会社様までお問い合わせ下さい。

管理会社様は


ピタットハウス倉敷中央店　（株）Square Estate様です

お問い合わせ先　086-476-7771


藤原様まで


奥田西町にとっても借り得な1Ｋアパートが・・・

見違えるように変身して登場します


乞うご期待


では、又

みなさん　こんにちは

弊社が運営しています　アーバンネット新屋敷４月末日に前入居者の方が退去され、時期ハズレの退去でもあり、若干の不安を感じていましたが・・・
昨日、入居申し込みを頂戴いたしました

シーズンはずれではありましたが、なんとかまた満室になりました。
ありがとうございます。

これで現在弊社が運営しています物件は４９室、駐車場３台。空きは２戸と相成りました。
入居率９６．１５％です。

これが仮に総戸数８戸、空室２戸であれば、入居率は７５％です。

以前にもご紹介しましたが、やはり好物件の部屋数を増やしていけば空室リスクは確実に軽減されるということでしょう。

同じ空室２戸でも総戸数４戸の場合、総戸数１００戸の場合、全く状況は異なりますよね？

あくまでも好物件でなければダメですが・・・

これからも根気強く「好物件」を探して参りたいと思います。


次の３年後の設定目標を忘れず、地道にコツコツと頑張ります。

運営戸数１００戸・・・頑張ります

では又

みなさんおはようございます

本日は、先日契約させて頂きましたアパートの取引があります。
またまた借金が増えました。が、、、この借金返済もあくまでも「資本的支出」ですので頑張って運営して参りたいと思います。

さて、今回の物件ですが、規模は１Ｋ８戸　構造は木造二階建　築年数２２年経過です。
建物はそれ程傷んではいませんが、やはり今回もリフォームを行います。

外装は屋根、外壁塗装

給湯器新品に交換

エアコン新品に交換

ネット配線引き込み（利用料はもちろん無料）

その他の変更条件は、ペット飼育相談可

お家賃は、お部屋によっては現行家賃よりもチョッピリですがお安くなります。

キレイになって、設備も改善されて、お家賃まで・・・・

現在８戸中１戸が空室です。


物件名は、Ｒｏｓｅ　Ｃｏｕｒｔ奥田西町です。


Ｒｏｓｅ　Ｃｏｕｒｔシリーズ第二弾

管理会社はピタットハウス倉敷中央店　株式会社スクエアエステート様です。


シーズンではありませんので、若干の不安はありますが、又募集状況をご報告致します。


それでは、行ってきます

みなさんおはようございます。

なかなか思うように投資用不動産が購入できていませんでしたが、久し振りに無事契約することが
できました

今回の物件は少々小振りですが、投資総額が比較的少額であるにも関わらず利回りはまあまあといったところです。

ところで、ずーっと以前「不動産投資を始めようとした方は、まず、何の為に行うのか？不動産投資のスタートラインに立った際には必ず、近未来の目標をでき得る限り具体的に持って下さい」というお話をさせて頂きました。

この二つは非常に重要なことなのです。

不動産投資は中長期の投資になりますので、この二つを明確にしておかなければ誤った方向へ行ってしまう危険を孕んでいるからです。

私も、少々思う処があり、自分のこれまでの活動を振り返ってみました。

三年前の三月に「森田さんの目標を教えて下さい」というコメントを頂き、その際にお答えした記事を読み返してみました。


当時の家賃総収入は年間約８４０万円。　キャッシュフローは月額約３１万円でしたが、私は「当面の目標」としてキャッシュフローベースで月額１００万円〜１２０万円という数字を掲げていました。

そして「当面」とは、概ね三年としていました。

そして、今、その時点から三年と二ヶ月が経ったわけですが、今回の購入物件を含めると家賃総収入が年間約３０００万円、キャッシュフローが月額約１０８万円となっています。

途中で売却した物件もありましたし、購入時の自己資金比率を少し落としたこともあり、総収入のわりにはキャッシュフローの割合が低いかもしれませんが、いつも申します様に「利回りは多少低くても確実性の高いもの」を求めてきました。

その結果、目標達成とは参りませんでしたが、比較的近い線まで持ってくることが出来たと思っています。

これからも「慌てず、焦らず、少しずつ」資産増へと向かって行ければと思っています。

来月より、新しい仲間も増えることになりましたので益々張り切って頑張ります。

しかし、懐かしいですね。私が当初不動産投資を始めた時は月額キャッシュフローは約１１万円でした。

少し広めのファミリータイプのマンションを一室、キャッシュで購入し保有している程度だったんですね。

何故不動産投資をするのか？当面の目標はどうだったか？このことを時々思い出しながら少しずつこつこつと頑張り続ければ、いつの間にか目標に近づけるのだと思います。

大切なのは、特別な技量より、やはり継続なのでしょう。

「もう少し早くに始めていれば良かったな」というのが今の私の偽らざる思いです。

また新たなる近未来の目標を設定し、次の三年を目指そうと決意も新たにしています。

私一人の力では到底為し得ませんので、周りの皆様方のご協力も頂きながら、頑張って参ります。


「兎と亀」　不動産投資には焦らず、じっくり、確実に・・・「亀の」ような行動原理を持って望めばよいのだと思います

ローマは一日にして成らず

千里の路も一歩から

そんな感じでしょうか？

初志貫徹

今後も三年単位で行動の成果を良く確認し、都度、新たなる目標を設定し、一度設定した目標には拘り、こつこつと頑張ります

赤いちゃんちゃんこを着る頃が楽しみです

では又

みなさんお久し振りです

ここ最近、投資に関して目立った動きもなく、すっかりご無沙汰していました。
が、色々と水面下で動いていました

今日は、物件の入れ替え作業が進みそうなのでホントに久し振りの記事投稿です。

当社の所有物件の運営は非常に潤沢に推移しています。
しかしながら、不動産投資には必ず物件毎に「出口」があります。
「回収が進んだ物件を処分し（売却）、新たな物件を購入する」というのは、一つの物件の出口であると同時に一つの物件の入り口でもあります。

この際に重要なことの一つに「物件毎にその時点での理論上の原価を常に把握しておく」というものがあります。

当然ながら、累積キャッシュフローの把握及び借り入れがあれば、累積の返済済み元本の把握が必要です。

今回は、最も回収が進んだ物件と、積極的に売却する必要はないが、一定条件をクリアすれば売却してもよい物件の売却が決まりました。

売却資金は、新たな物件購入の際の頭金に充当するつもりです。
今回は、昨年購入して非常に好調なパフォーマンスを発揮している物件に酷似した物件を購入するつもりです

売却物件もまずまずの条件でお取引が纏まりそうなので、また新たなスタートが切れそうです。

保有物件の部屋数は、売却、購入を同時に行いますので現状維持といったところでしょうか？
ただ、キャッシュフローは更に良くなりますし、今回購入を予定している物件は出口の選択肢がいくつもあり、運営も潤沢に推移すると予想しています

具体的にお話が纏まりましたら改めてご報告させて頂きます。
皆様に良いご報告が出来る事を祈りつつ・・・