2010年02月22日

不調な時ほど・・・続編

みなさん先程は失礼致しましたあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

さて、今回の値下げで家賃は限りなく下限に近づきましたひらめき

ここ何年かはこの家賃設定であれば、さほど苦戦することなく運営が可能だと考えています。

とすると、、、次に考えるのは何でしょうか??

そう、バリューアップです手(チョキ)

バリューアップを検討する際に真っ先に考えるべきことは?

キャッシュフローを幾ら増やしたいかですひらめき

例えば年間 ○○○万円のキャッシュフロー増加を目指す時幾らの予算をかけられるのか比較的計算は簡単です。
借り入れ条件から逆算すれば予算は決まります。

自己資金が300万円あったとしますひらめき

借り入れ条件は15年返済で月々の支払を135,000円とします。
バリューアップが必要な時期には今の借り入れは完済しているので支払い条件は現状と何ら変わりません手(チョキ)

すると、何と 2300万円のバリューアップ予算ができますわーい(嬉しい顔)

2300万円あれば、現状規模の建物であれば新築も可能ですが、建て替えとなると、解体費用他諸々経費がかさみますバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

そこで、車でいえば フルモデルチェンジ

を行います。

すると、私の試算では年間約330万円キャッシュフローが増えることになります。

どうです?

多くの家主さんは家賃の値下げや、追加投資にはあまり積極的ではありませんが、要はそれを行うことにより幾らのキャッシュフローが増やせるのか?ということに尽きると思います。

この例は少し極端(バリューアップ予算が大きいという面でということです)ですが、お金をかけてもかけた以上のリターンが見込まれるのであれば、私はやるべきだと思います。

どうです? 腕の見せ所でしょ〜パンチパンチ

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:35| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不調な時こそ腕の見せ所

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

以前、「ピンチはチャンス」

というタイトルでお話させて頂いたことがありますが、今まさにそんな状況ですあせあせ(飛び散る汗)

何が? 

弊社が運営する岡山市大和町のアパートの募集状況がですあせあせ(飛び散る汗)

入居者のお世話をお願いしている方のお話を伺ってみると

「YOU CORPOさんは昨年までは割安感もありインターネットが無料で使い放題ってこともあり紹介しやすく推薦の方で決まってたのですが、今年は全体的に動きも鈍く、他の家主さんも家賃を下げている方が多いです」とのことでした。

そこで私から「家賃を下げるタイミングは何時頃が適切ですか?」
と質問しました。

すると、「学生さん(この場合は岡山大学ですが)が一番動くピークは3月10日の合格発表の少し前からなので2月末まで待って決まらなければ下げた方がいいかもしれませんね。でもYOU CORPOさんは下げなくても決まると思いますよ」とのことでした。

う〜んはてさて、どうしたものか?
下げなくても決まりそうなら下げる必要はないものの、必ず決まるという保証はないわけであせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

ワタクシ、一時考えて即判断しました手(チョキ)

各戸一律2000円下げる事を伝え、即日ネット掲載に反映して頂く様お願いしましたひらめき

決して弱気になっての判断ではありません手(チョキ)

何故か?

それは・・・この一年でお蔭様で随分回収が進みましたので現時点での理論上の原価に対する利回りは、各戸2000円下げても一年前の利回りを上回るのです手(チョキ)

とするならば、この時期により確実に決まる条件で募集した方がはるかに得策です。

しかも今回の募集戸数は10戸中4戸です。

ここで新入生さんに入って頂ければ、少なくともこの4戸に対しては4年間再募集のことは、ほぼ考えなくてもよいという事です。

しかもこの物件はあと3年で返済が終ります手(チョキ)

年間24万円をすて144万円を確実に取りに出たわけです。

あっ、すみませんお客様がこられたのでこの続きは後程ということにさせて下さいあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:20| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月21日

おめでとうございます-棟上-

みなさんこんにちわわーい(嬉しい顔)

本日は、お天気にも恵まれ絶好の ○○日和(○○にはお好きな言葉を入れて下さい)晴れ

弊社の中庄分譲地(C号地)で本日棟上が行われていますグッド(上向き矢印)

T様、本日は誠におめでとうございますわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

これから完成まで楽しみですねるんるん

株式会社CSクオリティ 中庄分譲地

工事中の都市計画道路も今年年末の開通に向けて着々と工事が進んでいます。

この道路が開通すれば、山陽本線の南北のアクセスも飛躍的に良くなり、倉敷インターへも、岡山へも、益々便利になりますグッド(上向き矢印)

坪単価も175,000円とお買い得ひらめき

しかも、第二期販売区画は更にお買い得な価格設定を検討中ひらめき

乞うご期待手(チョキ)

株式会社CSクオリティ中庄分譲地

是非一度現地を御覧頂きご検討下さい。

弊社H.Pも御覧下さいひらめき

http://www.csq-net.co.jp

お電話でのお問い合わせは 086-476-9600まで

宜しくお願いしますわーい(嬉しい顔)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:41| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月20日

必然

みなさんこんにちわわーい(嬉しい顔)

自身の身の回りで起こる事に偶然はない

というのが私の持論です。

つまり、逆に言えば今の自分自身に起こっている全ての事は

必然ってことですよね?

ずっと以前にある方が私に「今の自分のある姿は今までの自分の生き方に等しいんですよ」とお話しして下さいました。

目から鱗というか「なるほど〜」と妙に納得してしまいました。

実は、昨日10数年来懇意にしていただいている方が弊社へお立ち寄り下さって、色々なお話をしている時に「やっぱりなあ〜」とこのことを思いました。

ここでは詳しくは書けまんが、まさに全ては必然ということを改めて再確認できました。

私の師匠がいつも仰る「正しい事を正しい考えで正しく行っていれば、
必ず報われる」という言葉も思い出されました。

師匠も同業ですが、「金儲けのために、或いは目先の金のためによこしまな考えで行動する奴は一時は成功したように見えても長続きはしないし大切なものを失うことになる」といつも仰っていました。

主義信条を正しく持ち、正しい生き方をすることで、人は最終的には幸せに辿り着けるのだと思います。

不況、不況と言われていますがお客様のために正しい事を正しい考えで継続していかなければと気合が入りました手(チョキ)

今日は「不動産投資」とは無縁の内容になったかもしれませんが、
昨日弊社を訪れて下さった方(Hさん)と弊社の良いご縁が今後も続くことと、Hさんの今後の人生に幸多からん事を心より願いつつ・・・・

Hさん頑張って下さい手(チョキ)そしてこれからもよろしくお願い致しますわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

posted by 不動産コンサルタント  at 15:35| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月11日

不動産プロデュース-不動産コンサルタントはプロデューサー-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)

先日「不動産コンサルティング専門教育講座」を受講して参りました手(チョキ)

午前9:30より受付 10:00〜17:00まで一日ミッチリ勉強させて頂きましたひらめき

作図演習からグループ討議と盛りだくさんの内容でした手(チョキ)
詳細については、おいおいお話しさせて頂きますが、本日はキーワードを幾つかご紹介致します。

・チンタイカンリとPM(プロパティマネジメント)の違い

・プロパティマネジメントとは、提案することだ

・リニューアルの意義

・CFから逆算する

・需給ギャップを突く

まだまだありますひらめき

徐々にご紹介して参ります手(チョキ)

不動産投資やPMのことなら、正式な不動産コンサルタントにお任せ下さい手(チョキ)

不動産コンサルタントと呼べるのは、、、

国土交通大臣認定

不動産コンサルティング技能士だけです。

無資格の「自称不動産コンサルタント」

には充分にご注意下さい。

一昔前までは、「自称不動産コンサルタント」が通用していましたが、昨今は無資格者がコンサルタントを名乗る事は通用しなくなってきました。

成功する不動産経営のキーワードは、パートナーシップですひらめき

パートナー選びは入り口での
最重要ポイントです手(チョキ)

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:22| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月06日

租税特別措置法-事業用資産の買い替え-

みなさんおはようございます晴れ

先日、ある地主さんから土地の売却を依頼されました。
所有期間10年を超える「田」を売りたいとの事でした。
色々とお話をお伺いしていく内に、売ったお金で別の「田」を買うお考えでした。

さあ、私はその時真っ先に何をお尋ねしたでしょう?

そう、まずは現在農業に関する所得の申告をされているか否かをお尋ねしました。

賢明な皆様ならお解かりでしょうが、「農地」を売って「農地」を買う

ということは、特定の事業用資産の買い替え特例

が使える可能性があるのです手(チョキ)

詳しい内容は割愛致しますが、簡単に言うと個人が特定の事業用資産を譲渡し、一定の期間内に特定の事業用資産を取得しこれを事業の用に供した場合に譲渡資産の譲渡益の80%相当額までの課税の繰り延べを認める制度です。(免除、軽減ではなくあくまでも繰り延べです)

私が、驚いたのはこの地主さんは不動産業者さんのお知り合いも何人かおられ、以前にも何度も不動産の取引をされている方であるにも係わらず、この制度をご存知ありませんでした。

この時、私が「師匠」として尊敬している方がずっと以前に仰っていた言葉が思い浮かびましたひらめき

それは「不動産は何を買うかも大切

だが、その不動産を誰から買うかも同じ位大切だ」


というものでした。

因みに、明後日は不動産コンサルティング専門教育講座が岡山市某所にて行われます。

この講座は以前にもご紹介しました様に、不動産コンサルティング技能登録者を対象に行われるものですので、それなりに高度な内容になっています。

全てのお客様に対し、より質の高いサービスが提供できる様に、私、勉強して参ります。

不動産に携わる者は「従来の営業の立場ではなく、より良い代理人、相談者」であるべきというのが私の持論ですパンチ

頑張って勉強してきますひらめき

因みに、株式会社CSクオリティの営業マンは全員が国家資格者であり、
そのうち二名は「不動産コンサルティング技能者」です(一名は未登録ですがあせあせ(飛び散る汗)

岡山、倉敷の不動産のことは、何なりと私達にお任せ下さい。

従来の売買仲介から、不動産コンサルティングまで幅広くお客様のサポートをさせて頂きます。

特に我が国の税制は、「知っている人だけが得をする」様にできています。

税制を熟知していない営業マンの介在する取引には大きな落とし穴があるかも知れません(あってはならない事ですが)

パートナー選び

不動産取引において非常に重要な事だと思いませんか?

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:21| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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