2010年04月13日

正念場-先を見て-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

また、すっかりご無沙汰していましたが・・・すみませんあせあせ(飛び散る汗)

予てより交渉中だった物件が、価格の折り合いもつき、購入する方向でお話が進んでいます。

但し、先にもご紹介させて頂いたとおり、今回の物件は、前回購入したものと異なり、一時的に弊社の物件稼働率を大きく下げてしまうものなので、運営手腕が厳しく問われますひらめき

なにしろ、現状の入居状態では借入金の支払が賄いきれませんあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

ならば、何故購入するのか?

一つには、建物に新たな命を吹き込み、蘇生させる事で新たな成功体験を築きたい。

また、一つには立地条件は良い物件なので、将来(随分先の将来ですが)の商品土地の仕入れを行っておきたい。

とまあ、こんな動機から購入を決意致しましたひらめき


この物件が購入出来れば、弊社の運営物件は戸数でいえば45戸となります。(駐車場を含んでいます)

当社は営業開始から来月で丸三年になります。

ここまで来るのに、それなりに時間が掛かりましたが、運営戸数50戸が近づいてきた事で、近未来の新たな目標設定を再度検討してみようと考えています。

今回の物件が、満室になれば、実効総収入は年間約2600万円になります。(ここから、運営費、借入金の返済等々が出て行きますのでCFは約1100万円ですが・・・)

あまり手残りが多くないように思われるかもしれませんが、別の見方をすると、「月平均約90万円の売上を確実に上げる営業マンがいるのと同じ」という考え方も成り立ちます。

ある程度お金をかけてやりさえすれば、比較的波もなく、文句も言わず、働いてくれるのですから、本当にありがたいと思います。

これから、次の段階へすすべき道、とるべき戦略をじっくりと検討してみようと思っていますひらめき

今回の物件の行く末は・・・又ご報告させて頂きますわーい(嬉しい顔)

では又手(チョキ)





posted by 不動産コンサルタント  at 10:13| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月04日

シーズン終了?-ご報告-

みなさん すっかりご無沙汰していましたあせあせ(飛び散る汗)

さてさて、新入生さんや新社会人さんのお部屋探しも一段落しました。

今シーズンの結果報告ですひらめき

私的には、「満点でした」とは言えませんバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

まず、このシーズンの退去件数は・・・6件でした


それに対し、入居件数は・・・5件でした

ということは、決定率は83.3%です。

競合物件のある地元の方にお伺いしますと、これでも「大健闘」とのことですが・・・う〜ん・・・残念ですバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

それなりの策を講じての結果ですから、今後も楽観はできないということです。

来シーズンに向けての策を講じなければ・・・と思っていますひらめき

不動産投資は、比較的リスクが低くリターンもまずまずといった有効な投資手法であることには違いありませんが、、、

無為無策では駄目な訳です。

「不労所得」という言葉を勘違いしてはいけませんひらめき

いずれにしても、結果報告させて頂きます手(パー)

現在弊社が運営している物件は、戸数でいうと32戸

で、入居件数が31戸です。


入居率でいうと、96.87%です。

あっ、すみませんあせあせ(飛び散る汗)

駐車場を忘れてましたあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

駐車場を数にいれると、運営件数35件

入居件数34件です。

入居率・・・97.14%です。


何とか稼働率を100%にしたいものですパンチ

頑張りますわーい(嬉しい顔)

更に、現在岡山市某所で検討中の物件があります。

恐らく、一般消費者の方は見向きもしない物件ではないかと思います。

瑕疵だらけ、空きだらけなのです。

でも、立地だけは好立地グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

そんな物件ですので、計算さえあえば、物件を蘇生させれば・・・
と密かに購入検討中ですひらめき

蘇生後の姿はすでにイメージできていますので、投資に見合うリターンが得られれば・・・GO!ですよね?

但し、今回は特に慎重さが要求されますひらめき

購入した瞬間に稼働率が、ガクンと下がりますがく〜(落胆した顔)

戦略は準備していますが、こればかりはやってみなければわかりません。

唯、楽しみではあります。

またまた、腕の見せどころ

ですよねわーい(嬉しい顔)

実は、ワタクシ・・・ワクワクしていますグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

この件も改めてご報告させて頂きますわーい(嬉しい顔)

みなさんは、今日、明日はお花見でしょうか?

私は、、、今日も仕事ですダッシュ(走り出すさま)ダッシュ(走り出すさま)

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:41| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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