2010年05月18日

契約間近-PMの腕の見せ所-

みなさん お元気ですか?
またまたすっかりご無沙汰ですみませんあせあせ(飛び散る汗)

さて、過日お話していた物件、、、
なかなかすんなりと契約とは行かず、随分と時間が掛かってしまいましたが、

諸々の問題も関係者の方々のご尽力により、ほぼクリアでき、いよいよ
契約間近となって参りました手(チョキ)

家賃滞納者とも調整ができ、リフォーム工事内容も固まり、新たにインターネットの引き込み、エアコンの設置の手配もほぼ整いました。

さて、ここからですひらめき

今まで弊社は、比較的入居状況の良いものを購入し運営してきましたが、今回は10戸中6戸が空き室です


大切な事なので、もう一度言います。

10戸中6戸が空いてます

外構から、アスファルトから、外装、内装、一部は設備に至るまでの大掛かりなリノベーションを施します。

物件価格の約30%をリノベーション費用に費やすのです。

「それで利回り合うの?」なんて声が聞こえてきそうですが・・・

合うんですわーい(嬉しい顔)グッド(上向き矢印)るんるん

立地も良く、運用後は商品土地として比較的楽に販売できる物件だと思っています手(チョキ)

無事契約できましたら、またご報告させて頂きます。

では手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:51| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月13日

正念場-先を見て-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

また、すっかりご無沙汰していましたが・・・すみませんあせあせ(飛び散る汗)

予てより交渉中だった物件が、価格の折り合いもつき、購入する方向でお話が進んでいます。

但し、先にもご紹介させて頂いたとおり、今回の物件は、前回購入したものと異なり、一時的に弊社の物件稼働率を大きく下げてしまうものなので、運営手腕が厳しく問われますひらめき

なにしろ、現状の入居状態では借入金の支払が賄いきれませんあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

ならば、何故購入するのか?

一つには、建物に新たな命を吹き込み、蘇生させる事で新たな成功体験を築きたい。

また、一つには立地条件は良い物件なので、将来(随分先の将来ですが)の商品土地の仕入れを行っておきたい。

とまあ、こんな動機から購入を決意致しましたひらめき


この物件が購入出来れば、弊社の運営物件は戸数でいえば45戸となります。(駐車場を含んでいます)

当社は営業開始から来月で丸三年になります。

ここまで来るのに、それなりに時間が掛かりましたが、運営戸数50戸が近づいてきた事で、近未来の新たな目標設定を再度検討してみようと考えています。

今回の物件が、満室になれば、実効総収入は年間約2600万円になります。(ここから、運営費、借入金の返済等々が出て行きますのでCFは約1100万円ですが・・・)

あまり手残りが多くないように思われるかもしれませんが、別の見方をすると、「月平均約90万円の売上を確実に上げる営業マンがいるのと同じ」という考え方も成り立ちます。

ある程度お金をかけてやりさえすれば、比較的波もなく、文句も言わず、働いてくれるのですから、本当にありがたいと思います。

これから、次の段階へすすべき道、とるべき戦略をじっくりと検討してみようと思っていますひらめき

今回の物件の行く末は・・・又ご報告させて頂きますわーい(嬉しい顔)

では又手(チョキ)





posted by 不動産コンサルタント  at 10:13| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月04日

シーズン終了?-ご報告-

みなさん すっかりご無沙汰していましたあせあせ(飛び散る汗)

さてさて、新入生さんや新社会人さんのお部屋探しも一段落しました。

今シーズンの結果報告ですひらめき

私的には、「満点でした」とは言えませんバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

まず、このシーズンの退去件数は・・・6件でした


それに対し、入居件数は・・・5件でした

ということは、決定率は83.3%です。

競合物件のある地元の方にお伺いしますと、これでも「大健闘」とのことですが・・・う〜ん・・・残念ですバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

それなりの策を講じての結果ですから、今後も楽観はできないということです。

来シーズンに向けての策を講じなければ・・・と思っていますひらめき

不動産投資は、比較的リスクが低くリターンもまずまずといった有効な投資手法であることには違いありませんが、、、

無為無策では駄目な訳です。

「不労所得」という言葉を勘違いしてはいけませんひらめき

いずれにしても、結果報告させて頂きます手(パー)

現在弊社が運営している物件は、戸数でいうと32戸

で、入居件数が31戸です。


入居率でいうと、96.87%です。

あっ、すみませんあせあせ(飛び散る汗)

駐車場を忘れてましたあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

駐車場を数にいれると、運営件数35件

入居件数34件です。

入居率・・・97.14%です。


何とか稼働率を100%にしたいものですパンチ

頑張りますわーい(嬉しい顔)

更に、現在岡山市某所で検討中の物件があります。

恐らく、一般消費者の方は見向きもしない物件ではないかと思います。

瑕疵だらけ、空きだらけなのです。

でも、立地だけは好立地グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

そんな物件ですので、計算さえあえば、物件を蘇生させれば・・・
と密かに購入検討中ですひらめき

蘇生後の姿はすでにイメージできていますので、投資に見合うリターンが得られれば・・・GO!ですよね?

但し、今回は特に慎重さが要求されますひらめき

購入した瞬間に稼働率が、ガクンと下がりますがく〜(落胆した顔)

戦略は準備していますが、こればかりはやってみなければわかりません。

唯、楽しみではあります。

またまた、腕の見せどころ

ですよねわーい(嬉しい顔)

実は、ワタクシ・・・ワクワクしていますグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

この件も改めてご報告させて頂きますわーい(嬉しい顔)

みなさんは、今日、明日はお花見でしょうか?

私は、、、今日も仕事ですダッシュ(走り出すさま)ダッシュ(走り出すさま)

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:41| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月14日

いよいよ佳境-いかが相成りますか-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

新入生さんのお部屋探しもいよいよ佳境へ入ってきましたダッシュ(走り出すさま)

岡山大学の前期日程の発表も今月10日に行われ、後期試験の発表は今月23日です。

弊社が運営する「YOU CORPO」も募集戸数四件のうち、二件のお申し込みを頂きました。(総戸数は10戸です)

まずまずといったところでしょうか?

後二件決まってくれれば良いのですが・・・

家賃は27,000円 共益費2,000円 インターネット無料で使い放題!

満室になる事を信じています。

国立大学は、三月末ギリギリまで学生さんが部屋探しをされていますので少なくとも後二回は大きな山があるはずです。

またご報告させて頂きます。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:21| 岡山 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月22日

不調な時ほど・・・続編

みなさん先程は失礼致しましたあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

さて、今回の値下げで家賃は限りなく下限に近づきましたひらめき

ここ何年かはこの家賃設定であれば、さほど苦戦することなく運営が可能だと考えています。

とすると、、、次に考えるのは何でしょうか??

そう、バリューアップです手(チョキ)

バリューアップを検討する際に真っ先に考えるべきことは?

キャッシュフローを幾ら増やしたいかですひらめき

例えば年間 ○○○万円のキャッシュフロー増加を目指す時幾らの予算をかけられるのか比較的計算は簡単です。
借り入れ条件から逆算すれば予算は決まります。

自己資金が300万円あったとしますひらめき

借り入れ条件は15年返済で月々の支払を135,000円とします。
バリューアップが必要な時期には今の借り入れは完済しているので支払い条件は現状と何ら変わりません手(チョキ)

すると、何と 2300万円のバリューアップ予算ができますわーい(嬉しい顔)

2300万円あれば、現状規模の建物であれば新築も可能ですが、建て替えとなると、解体費用他諸々経費がかさみますバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

そこで、車でいえば フルモデルチェンジ

を行います。

すると、私の試算では年間約330万円キャッシュフローが増えることになります。

どうです?

多くの家主さんは家賃の値下げや、追加投資にはあまり積極的ではありませんが、要はそれを行うことにより幾らのキャッシュフローが増やせるのか?ということに尽きると思います。

この例は少し極端(バリューアップ予算が大きいという面でということです)ですが、お金をかけてもかけた以上のリターンが見込まれるのであれば、私はやるべきだと思います。

どうです? 腕の見せ所でしょ〜パンチパンチ

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:35| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不調な時こそ腕の見せ所

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

以前、「ピンチはチャンス」

というタイトルでお話させて頂いたことがありますが、今まさにそんな状況ですあせあせ(飛び散る汗)

何が? 

弊社が運営する岡山市大和町のアパートの募集状況がですあせあせ(飛び散る汗)

入居者のお世話をお願いしている方のお話を伺ってみると

「YOU CORPOさんは昨年までは割安感もありインターネットが無料で使い放題ってこともあり紹介しやすく推薦の方で決まってたのですが、今年は全体的に動きも鈍く、他の家主さんも家賃を下げている方が多いです」とのことでした。

そこで私から「家賃を下げるタイミングは何時頃が適切ですか?」
と質問しました。

すると、「学生さん(この場合は岡山大学ですが)が一番動くピークは3月10日の合格発表の少し前からなので2月末まで待って決まらなければ下げた方がいいかもしれませんね。でもYOU CORPOさんは下げなくても決まると思いますよ」とのことでした。

う〜んはてさて、どうしたものか?
下げなくても決まりそうなら下げる必要はないものの、必ず決まるという保証はないわけであせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

ワタクシ、一時考えて即判断しました手(チョキ)

各戸一律2000円下げる事を伝え、即日ネット掲載に反映して頂く様お願いしましたひらめき

決して弱気になっての判断ではありません手(チョキ)

何故か?

それは・・・この一年でお蔭様で随分回収が進みましたので現時点での理論上の原価に対する利回りは、各戸2000円下げても一年前の利回りを上回るのです手(チョキ)

とするならば、この時期により確実に決まる条件で募集した方がはるかに得策です。

しかも今回の募集戸数は10戸中4戸です。

ここで新入生さんに入って頂ければ、少なくともこの4戸に対しては4年間再募集のことは、ほぼ考えなくてもよいという事です。

しかもこの物件はあと3年で返済が終ります手(チョキ)

年間24万円をすて144万円を確実に取りに出たわけです。

あっ、すみませんお客様がこられたのでこの続きは後程ということにさせて下さいあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:20| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月11日

不動産プロデュース-不動産コンサルタントはプロデューサー-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)

先日「不動産コンサルティング専門教育講座」を受講して参りました手(チョキ)

午前9:30より受付 10:00〜17:00まで一日ミッチリ勉強させて頂きましたひらめき

作図演習からグループ討議と盛りだくさんの内容でした手(チョキ)
詳細については、おいおいお話しさせて頂きますが、本日はキーワードを幾つかご紹介致します。

・チンタイカンリとPM(プロパティマネジメント)の違い

・プロパティマネジメントとは、提案することだ

・リニューアルの意義

・CFから逆算する

・需給ギャップを突く

まだまだありますひらめき

徐々にご紹介して参ります手(チョキ)

不動産投資やPMのことなら、正式な不動産コンサルタントにお任せ下さい手(チョキ)

不動産コンサルタントと呼べるのは、、、

国土交通大臣認定

不動産コンサルティング技能士だけです。

無資格の「自称不動産コンサルタント」

には充分にご注意下さい。

一昔前までは、「自称不動産コンサルタント」が通用していましたが、昨今は無資格者がコンサルタントを名乗る事は通用しなくなってきました。

成功する不動産経営のキーワードは、パートナーシップですひらめき

パートナー選びは入り口での
最重要ポイントです手(チョキ)

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:22| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月06日

租税特別措置法-事業用資産の買い替え-

みなさんおはようございます晴れ

先日、ある地主さんから土地の売却を依頼されました。
所有期間10年を超える「田」を売りたいとの事でした。
色々とお話をお伺いしていく内に、売ったお金で別の「田」を買うお考えでした。

さあ、私はその時真っ先に何をお尋ねしたでしょう?

そう、まずは現在農業に関する所得の申告をされているか否かをお尋ねしました。

賢明な皆様ならお解かりでしょうが、「農地」を売って「農地」を買う

ということは、特定の事業用資産の買い替え特例

が使える可能性があるのです手(チョキ)

詳しい内容は割愛致しますが、簡単に言うと個人が特定の事業用資産を譲渡し、一定の期間内に特定の事業用資産を取得しこれを事業の用に供した場合に譲渡資産の譲渡益の80%相当額までの課税の繰り延べを認める制度です。(免除、軽減ではなくあくまでも繰り延べです)

私が、驚いたのはこの地主さんは不動産業者さんのお知り合いも何人かおられ、以前にも何度も不動産の取引をされている方であるにも係わらず、この制度をご存知ありませんでした。

この時、私が「師匠」として尊敬している方がずっと以前に仰っていた言葉が思い浮かびましたひらめき

それは「不動産は何を買うかも大切

だが、その不動産を誰から買うかも同じ位大切だ」


というものでした。

因みに、明後日は不動産コンサルティング専門教育講座が岡山市某所にて行われます。

この講座は以前にもご紹介しました様に、不動産コンサルティング技能登録者を対象に行われるものですので、それなりに高度な内容になっています。

全てのお客様に対し、より質の高いサービスが提供できる様に、私、勉強して参ります。

不動産に携わる者は「従来の営業の立場ではなく、より良い代理人、相談者」であるべきというのが私の持論ですパンチ

頑張って勉強してきますひらめき

因みに、株式会社CSクオリティの営業マンは全員が国家資格者であり、
そのうち二名は「不動産コンサルティング技能者」です(一名は未登録ですがあせあせ(飛び散る汗)

岡山、倉敷の不動産のことは、何なりと私達にお任せ下さい。

従来の売買仲介から、不動産コンサルティングまで幅広くお客様のサポートをさせて頂きます。

特に我が国の税制は、「知っている人だけが得をする」様にできています。

税制を熟知していない営業マンの介在する取引には大きな落とし穴があるかも知れません(あってはならない事ですが)

パートナー選び

不動産取引において非常に重要な事だと思いませんか?

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:21| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月12日

合格発表-不動産コンサルティング試験-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)

本日、合格発表がありましたひらめき・・・って何の?

株式会社CSクオリティ高木智弘君

が昨年受験した不動産コンサルティング試験のです。

自己採点では合格しているであろうことは、分かっていたのですが、やはり正式な発表があるまでは一抹の不安があるものです。

見事合格していました手(チョキ)

出社してすぐに確認していましたひらめき

益々多様化していくであろう不動産に関するお客様のニーズにお応えすべく、これからも日々研鑽を重ねてくれることと、ワタクシ期待しています。

資格は自身が「取得する」という強い決意をした瞬間にほぼ手中にしているのだと私は考えます。

何故ならば、決意が強ければ、当然それに見合った努力をするからです。
逆に言えば、頑張ったけどダメだったというのは、決意が弱かったということではないでしょうか?

何らかの目標を立てるのであれば、達成できなくてもしょうがない的な目標は真の目標ではありませんexclamation

単なる努力目標なのか?何が何でもやりきるべき必達目標なのか?私は自身で何らかの目標を立てるときは必ず分けて考えますひらめき

努力目標にはやはり甘えやいいわけがあり、必達目標は「有無を言わさない」的な覚悟があります。

そして、必達目標はほぼ達成しますが、努力目標はあまり達成できた例が有りませんふらふら

これはその目標の難易度の差ではなく、自分自身の覚悟(決意といってもいいでしょう)の差であるように思います。

達成できなくてもやむを得ない目標なんて真の目標ではないと私は思っています。

目標を立てたのなら、一切の言い訳をせず、「必達」に向けて努力し続けることが目標達成の極意だと思います。

諦めさえしなければ不可能はない

これが真理ではないでしょうか?

CSクオリティの高木君良く頑張りましたわーい(嬉しい顔)

みなさん、不動産の事なら更に一層逞しくなった

株式会社CSクオリティ 高木智弘

にお任せ下さい手(チョキ)

よろしくお願い致しますわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)



posted by 不動産コンサルタント  at 10:38| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月19日

ご紹介ありがとうございます

みなさん、こんばんわわーい(嬉しい顔)

私のブログを読んでくださっている方(業者様)から、早速に物件をご紹介頂きました手(チョキ)
因みに、昨日ブログでご紹介した方ではありませんが・・・

広島の業者さんです。

以前から私のブログを読んで下さっていたとのことでした。
いやあ、何処でどなたが私の拙いブログを読んで下さっているか分からないものですね目

本日、その方からご連絡を頂戴いたしましたわーい(嬉しい顔)

広島市某所 価格はかなりボリュームがありますが、ワタクシ興味津々です。

早速、数件の方にヒアリング調査を行いましたひらめき

単身者向けには、非常に人気が有り、募集で苦労することはなさそうでした手(チョキ)

年末年始に、現地確認に行ってきますグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

築浅、RC、利回りは正直言って今一歩ですが・・・

分析する上で必要となる詳細データを請求中ですひらめき

来年の最初の仕事になるかもexclamation&questionexclamation&question

乞うご期待手(チョキ)

では、また手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:08| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月18日

県外物件物色中

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

日毎に寒さが厳しくなってきていますが、いかがお過ごしでしょう?
呉々もご自愛下さいませ。

さて、つい先程以前取引でお世話になった県外の業者様とお話をさせて頂いていました。

本当にキチンとした仕事をされる方でいかにも知的って言葉がお似合いになる方です。

不動産投資のノウハウも流石

って感じの方です。

そこで、その方にお願いをしておきました。

それは、その方のメガネに適う物件があれば、是非ご紹介下さいということでした手(チョキ)

その方にも私の一番の希望は好立地

である旨をしっかりと御伝えさせて頂きましたひらめき

価格が高いか安いかではなく、表面利回り云々ではなく、兎に角、空室が出ても次の募集が楽に行え、運用後は土地として需要が高いものであること。

この二点に絞ってその方独自のオススメ物件を是非ご紹介頂く様、よ〜くお願いしておきました。

地元では残念ながら目ぼしいものの情報が今はなく、車で一時間から一時間半程度で行けるエリアで本格的に物件を探し始めましたパンチ

そろそろ、来年に向け次の準備を進めなければと考えています。
まだまだ、収益物件を買い進めて行きたく考えています。

各金融機関の皆様、融資のお願いにお伺いした際には何卒宜しくお願い申し上げます。

融資していただけなければ、買えませんもうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)

何卒、何卒よろしくお願い申し上げます。

好物件を見つけたアカツキにはよろしくお願いしますわーい(嬉しい顔)

来年は、二物件ほど購入できればいいなあと考えております。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 17:02| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月13日

確実性-重きを置くべき処-

みなさんこんばんわわーい(嬉しい顔)

今年も残すところ後僅かとなりましたが、いかがお過ごしでしょう?
私は、ここのところ、やや?かなり?すごく呑みすぎのような気がしていますビールビールビール

つい先日も、帰宅したのは午前4時前ダッシュ(走り出すさま)その翌日も掛け持ちで忘年会が二件ダッシュ(走り出すさま)
さすがに、お疲れ気味ですバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)
まあ、楽しいお酒なのでいいのですがわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

そのお酒の席で、「不動産投資」に対する様々な意見交換もさせて頂きましたひらめきひらめき

ある方は、利回り第一で20%が目安。或いは土地値から解体費用とリフォーム費用を控除したくらいの価格のものがあれば買うとのことでした。そこでその方に私から質問しました。

「そんな物件はめったにないですよね?」その方曰く「じゃったら買わにゃあええだけじゃ」その時、私の頭の中はハテナマークで一杯になりましたexclamation&questionexclamation&questionexclamation&question

買えなければ投資はできません。
その方は投資というスタンスではないスタンスで収益不動産を捉えているように私には思えました。

転売で利益を上げるために収益不動産を買うのも広義の投資なのかも知れませんが、私のとはちょっと違います。

私が、今の時代の不動産投資で最も拘るのは、空室リスクの低減(結局はいつもいう「立地ありき」ということになるのですが)

空室リスクが高い利回り20%よりは確実な利回り8%を私は選びます。
確実性が高いということは、好立地であるという事です。
すなわち、回収期間が入り口でかなりの精度で予測可能です。

弊社は分譲もしていますので、投資物件を購入するという事は、将来の商品土地の仕入れも同時にしているのだという考え方も成り立つと思います。

もちろんその物件を商品土地にするか否かは回収が終った際の市況にも左右されますが・・・

長い目でみると将来の商品土地にもなり得る物件を今、収益物件として入手しているという事にもなるわけです。

もし仮に、その物件を商品土地として分譲する時には回収は終っているわけですから・・・グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

将来私の考え方が変わる可能性は勿論ゼロではありませんが、やはり、投資物件の購入時に最も重視すべきものは確実性だと今の私には思われます。

但し、実質利回りの最低ラインを私は8%に設定しています。

これには、訳があります。根拠があります。

お知りになりたい方は、是非弊社までお越し下さい。

目から鱗のノウハウをワタクシ、喋ってしまうかもしれません。

乞うご期待ひらめき

では又手(チョキ)

追伸、皆様呑み過ぎにはクレグレもご注意下さい。あと、、、飲酒運転は絶対にダメですよダッシュ(走り出すさま)それでは、良い年末をお過ごし下さい手(パー)
posted by 不動産コンサルタント  at 19:11| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月07日

お申し込み頂きました。-中庄分譲地-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

予てより販売中の弊社 中庄分譲地にこの度、お申し込みを頂きましたグッド(上向き矢印)

今までも、何度か商談が入っていた区画(C号地)です。

今回も、お客様がこの号地に重なり、お返事の早かった方を優先させて頂きましたわーい(嬉しい顔)
因みに、商談開始が早かったのは別の方でしたが、今回の方が早めのご決断をして下さいましたので「返事の早い者勝ち」とさせて頂きました。

○○様、ありがとうございました。

夢一杯のマイホームの完成を私達も楽しみにしていますグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

(株)CSクオリティ 中庄分譲地

第一期販売区画はあと二区画です。

南傾斜で日当たりバツグンexclamation

建築条件はありませんexclamation

全区画南道路exclamation

是非、一度現地を御覧下さいるんるん

今回のお客様にお願いして、建物完成時には「現地見学会」ができたらいいなと勝手に企画中ですひらめき

では、又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 14:42| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月29日

其の九の7-久し振りの満室100%稼動-

みなさん、こんにちはわーい(嬉しい顔)

弊社が、運営している物件は今現在 32戸です。

今年の7月11日より一戸が空きの状態でしたが、来月12日より何とか入居者が決まり安堵しています。

久し振りの100%稼動となります。

そもそも、本来学生さんをターゲットにしていた物件に社会人の方にご入居いただいてしまったことが、空室期間を長くしてしまった原因です。(いやぁお恥ずかしい)

当時、空室で困っていた時期でもあり兎に角満室にすることに躍起になっていましたのでこのような事になったわけです。

この方が学生さんであれば、中途半端な時期に退去される可能性はグンと低くなるわけですから空室期間がこれ程長くなる事はなかったものと思われます。

まあ、なにはともあれ満室稼動復活です。グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

年度末2部屋程度の入れ替わりが予想されますが、いまから対策を練って準備万端にしています。

新年度、又皆様に稼働状況の報告をさせて頂きます。

お楽しみにひらめき

ではでは、Seeyou手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:39| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月17日

合格したみたい-不動産コンサルティング試験-

みなさんこんばんわわーい(嬉しい顔)

先週に引き続き、本日「不動産コンサルティング試験」(記述式)
の解答速報が公開されました。

CSクオリティの高木君見事合格していましたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

本人が発熱で寝込んでいる為、頼まれてもいないのに私、勝手に答え合わせしてしまいましたひらめきひらめき

立派な出来でしたわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)
喜びのあまり、本人に早速メールしましたグッド(上向き矢印)・・・が、
返信がありませんでしたもうやだ〜(悲しい顔)

きっと、薬を飲んでねているんだろうなと眠い(睡眠)

手前味噌ですが、ホントに立派な出来でした手(チョキ)

宅建の時は、ギリギリでしたが、今回は合格最低ラインを大きく上回り余裕のクリア右斜め上右斜め上

木曜日、元気になって出社してきたら一緒に万歳しようかと思っています。

我社に又一人、不動産コンサルタントが誕生しましたわーい(嬉しい顔)

但し、登録は4年後ですあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

不動産コンサルティング技能登録は、宅建主任者として5年以上の実務経験を積んだ後じゃないと登録できませんあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

でも、試験には合格したわけです。

今の彼は、私よりも皆様方にとって頼りになるかもしれませんるんるん

なにせ、つい数日前まで勉強していましたからひらめきひらめき

私も負けずに、日々研鑽して参ります。


まだまだ若いモンには負けんぞ

と思っています。気合だぁぁぁパンチパンチパンチ

では又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 18:45| 岡山 ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月12日

不動産コンサル解答速報(択一式)

るんるんみなさん、こんにちはわーい(嬉しい顔)

不動産コンサルティング試験

の択一式の部の解答速報が一昨日、公開されましたひらめき

(株)CSクオリティの高木君、早速自己採点してました。

結果は・・・充分に合格圏内グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

来週の火曜日には「記述式」の解答速報が公開されますひらめき

何やら、自信ありげな言動グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

非常に頼もしく、喜んでいます。

ちなみに一昨日は、二人で前祝わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

来週には、結果報告できそうでするんるん

ちなみに、答合わせを始めた時に面白いエピソードがありました。

何があったかは、本人に聞いてみてください。

かなり笑えますわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

別の試験の解答を・・・・落ち込んで・・・これ以上は私からは言えませんあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

本人に聞いてみて下さいグッド(上向き矢印)

笑えます

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:24| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月08日

本日試験でした(不動産コンサルティング)

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

さて、本日は「不動産コンサルティング」の試験でしたひらめき

CSクオリティの営業マンも受験しました。

彼はまだ帰ってきていませんので結果については何とも言えませんが、
今私は、手ぐすね引いて、いやいや楽しみに彼の帰りを待っていまするんるん

解答速報は、択一式は今月10日、記述式は今月17日に公開される予定です。

正式な合格発表は来年の1月12日です。

私が、いつも申し上げているように私達の知識や技能は全てお客様のためにあるべきものなのです。

我社の社員である彼にはこの資格を取得することが必須なのです。

より安全に、より安心して取引して頂く為にも我々がプロである事を皆様に分かって頂く為の最も分かり易いものが保有資格です。

モチロン、資格さえあれば良いというものではありませんが、初対面の時、資格がないよりはあった方がご安心頂けるのではないでしょうか?
その上で、提案力や、技量がより高いレベルにあることが人様の高額な資産の取得、処分、運営のお手伝いをさせて頂く者に求められるのだと私は思います。

そろそろ帰ってくる頃です。本当に楽しみですグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

又、近日中に結果を報告させて頂きます。
では、又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 17:33| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月26日

其の九の六-ターゲットは明確に-

みなさん、こんにちはわーい(嬉しい顔)

本日は、久し振りに「其の○の○」というこのブログの本来の内容に沿ったタイトルに戻してお話をさせて頂こうと思います。

「ターゲットを明確に」と一言で言っても、その捉え方は、角度や切り口によって、様々です。

例えば、人口動向に着目し間取りに対する戦略であったり、建物種別を単一種別にしたり、混合建物にしたり、ここでその全てを列記する事にあまり意味を見出す事は出来ませんので、敢えてご紹介はしませんが、本当にキリがないほど千差万別です。

本日は、今後の不動産投資を行う際の間取りについてお話ししてみようと思います。

大きく分けると「単身世帯」を狙うのか「ファミリー世帯」を狙うのかという観点で考えてみたいと思います。

私の答えは「単身世帯」です。

但し、あくまで「ざっくりと」或いは「大雑把に」という前提ですが。

本来、ケースバイケースで検討しなければなりませんし、何処でその投資を行うのかが決まっていなければ、回答を与える事は不可能なのですが、今後何年間かは、「単身世帯」をターゲットにした投資にアドバンテージがある様に私には思われます。

我が国の人口は既にピークアウトしていることは皆さんもご存知かと思います。更に申し上げれば、生産人口は1990年代半ばに既にピークアウトしています。

従来の「標準世帯」が既に「標準世帯」ではなくなってきてしまっているのです。
この傾向は都市部ほど顕著です。

所謂「お父ちゃんと、お母ちゃんと、僕と私」という家庭は随分とその割合が減ってきています。
それに伴って、単身者世帯が増えてきていますし、暫らくは単身者世帯の増加は続くものと思われます。(いつかはピークアウトを迎えますが)

この単身者世帯も細かく見ると、「高齢単身者」「リッチシングル」
「フリーターシングル」「学生」e.t.cとその中身はマチマチです。

何を申し上げたいかというと、私なら「好立地に住むリッチシングル」を当面の第一選択肢にするという事です。

その分析、根拠はまた後日詳しく言及していきたいと思いますし、建物の種別についてもどの様な考え方で取り組んでいくかについても後日ご紹介していきたいと思います。

何れにしても次回以降何回かは「ターゲット」をキーワードにお話しさせて頂こうと考えています。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:30| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月17日

不動産コンサルティング技能登録試験

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

すっかりご無沙汰してしまい、すみませんたらーっ(汗)

弊社の営業マン、昨年の今頃は「宅建試験」目前で頑張っていたのがつい昨日の事の様に思い出されます。

その彼が、今年も試験目前で頑張っています。あっexclamation彼の名誉のために付け加えておきますが、彼が今年受験するのは「宅建」ではありませんパンチ

宅建資格の上位資格の「不動産コンサルティング技能登録」の試験です。

この試験の受験は、宅建主任者若しくは、不動産鑑定士の資格者でなければ受験できません。

世の中が益々多様化していくなかで、不動産に携わる者にもより高度な専門家としての資質が要求されてきています。

我が国には、未だ「不動産コンサルティング業法」なるものは存在しませんが、そう遠くない将来こういった法整備が必要になってくると思います。

現状では「不動産コンサルティング」というものは非常に曖昧な業務であり、宅建資格すら保有していない者が「コンサル」とう言葉を平気で使い、更には「コンサル料」という名目の報酬を受け取ろうとする場合もあるのです。

近い将来、従来の宅建業とは分離独立した「不動産コンサルティング業」なるものが、確立される事は業界にとっても消費者の皆様方にとっても望ましい事ではないでしょうか?

不動産コンサルティングとは、本来多岐に亘り非常に高度なものであるべきです。

我社の営業マンは、明日の不動産コンサルティング業というステージで活躍する事を目指して、日夜奮闘中ですパンチ

ガンバレ、高木君パンチパンチパンチ

ちなみに今年は11月8日が試験日ですひらめき

いかなる結果になりましょうやexclamation&question

乞うご期待手(チョキ)

では又手(グー)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:50| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月19日

お知らせ-中庄分譲地造成工事完了しました-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

いよいよ、シルバーウィークですねわーい(嬉しい顔)
本日は、爽やかな秋晴れとなり絶好の行楽日和ですね晴れ
この連休中は、お天気もいいみたいでお出かけを予定されている方には、とても楽しい連休になりそうですねるんるん
事故には充分にお気をつけて下さいねわーい(嬉しい顔)

さて、弊社の中庄分譲地の造成工事が完了しましたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

改めてご紹介させて頂きます。
本年の販売区画は3区画、来年分譲区画が2区画

全区画南道路で日当たり良好わーい(嬉しい顔)

建築条件は、もちろんありませんわーい(嬉しい顔)

価格は、坪単価175,000円〜

是非一度、現地を御覧下さいるんるんるんるん

本日中に、現地写真をホームページにUPさせて頂きます手(チョキ)

団地内道路も5〜6メートルで駐車も楽々手(チョキ)

手前味噌ですが、スッキリした良い分譲地ができたなぁと思ってます。

中庄地区でマイホームを検討中の皆様、しつこい様ですが

是非一度、現地を御覧下さいわーい(嬉しい顔)

株式会社CSクオリティの中庄分譲地

宜しくお願い致します手(チョキ)

では皆様、現地でお会いしましょう手(パー)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:18| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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