2009年09月15日

中庄中古住宅-新物件でました-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

倉敷市中庄に新規中古物件がでました手(チョキ)

この物件の売主様は約3年前、ご縁があって私がお世話させて頂いた方です。

つい先程、お散歩されているのをお見かけし、弊社の営業マンがお声をかけさせて頂き、事務所に寄って頂いてお話をしている内に今のお住まいを売却する事になりました手(チョキ)

まだ、物件資料もできていない「出たてのホヤホヤ」の物件です。

ブログを見て頂いている皆様だけに先行してご紹介させて頂きます。

所在:倉敷市中庄 中庄駅まで徒歩約7分 好立地

道路:南側6m 日当たりバツグン

土地:約54坪 カーポートあり 並列2台駐車OK

建物:約29坪

一部リフォームあり 

価格:1530万円

売主様:とっても気さくなナイスガイ

近日中に弊社H.PにもUPします。ご期待下さい手(チョキ)

以前、お世話をさせて頂いた方とご縁が有り再度お世話させて頂けるのは、本当に嬉しい事です。

○○様、ありがとうございます。

心よりお礼申し上げます。

今日は、いい日だなぁぁぁ手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 15:21| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月12日

72の法則-知っていると便利かも?-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

既に不動産投資を行なっている方や、不動産でなくても何らかの投資をしている方はご存知の方も多いでしょうが、本日は、

「72の法則」をご紹介してみます手(チョキ)

簡単な法則でするんるん

今、手元にある資産(現金に置き換えると一番解り易いかも)をいくらの利回りで運用すれば、倍にするのに何年掛かるか?という計算方法です。

掛け算、割り算ができれば、誰にでもとっても簡単に出来ます。


72÷金利(利回りと考えてもいいでしょう)

例えば、皆さんの手元に今、200万円の現金があったとしましょう。
これを例えば、金融機関に預けて年、1.5%で運用したとします。
ちなみに、金融機関の預金金利で年、1.5%であればこのご時勢まあまあですよね?

72÷1.5=48

なんと、200万円を倍の400万円にするのに 48年も掛かってしまいますもうやだ〜(悲しい顔)

平成の初め頃、金融機関の金利は高くて、当時「10年預金していれば倍になる」なんて良く言われてました。

確か、その頃の金利は、7〜8%くらいだったかと思います。

仮に7.5%だったとしましょう。

72÷7.5=9.6年

元金が大きくなればなるほど、同じ年数で稼げる額は当然ながら大きくなります。

私が不動産投資をする上で、一番重視するのは「立地」です。

立地が良ければ利回りが読み易いからです。

稼動が不安な利回り18%の物件よりも、ほぼ確実に稼動する利回り9%の物件に私は、魅力を感じます。

例えば、一億円の物件で利回り9%の物件があったとします。

倍になるのには「72÷9」ですから8年ですよね

いいですか8年で一億が二億になるわけですグッド(上向き矢印)

不動産経営は経営ですから、「何もせずに」ではいけませんが、以前もお話した様に、不動産投資は、リスクに対し主体的に働きかけることができること。借り入れをしてレバレッジを効かせることができること。そして何よりも、自らが決定権を握っていること。
等々、他の投資にはない魅力が沢山あります。
不確実な18%より確実な9%を私は選ぶようにしています。

私は、臆病ですのであまり冒険は好みませんし、そもそも「利回り18%」なんて物件、そうそうありませんよね?

無いもの買えません。買えなければ持てません(って当たり前!)
ところが、8%〜9%位の利回りの物件なら探せば、結構あるものです。

稼働率が高そうで、物理的リスクの低い物件であればこのくらいの利回りでOKだと私は思っています。

仮に8%で稼働率95%なら7.6%ということになります。

すると、72÷7.6=9.47年

約9年半で倍になるわけです。

より安全性、確実性が高ければ、精神衛生上もいいですよね?

この法則をご存知の方には、退屈な話で申し訳ないのですがたらーっ(汗)

「始めて聞いたよ」っていう方には、簡単で面白い話だったのではないでしょうか?

72の法則覚えておいて下さいねわーい(嬉しい顔)

では又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 18:29| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月06日

不動産投資のステージ-段階ごとに立ち止まる-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

朝、夕はずいぶん過ごしやすくなって参りましたが、日中はまだまだ暑い日が多い今日この頃、いかがお過ごしでしょうか?

もう少しすると、昼は冷房、夜は暖房なんて季節になりますが、体調管理にはクレグレもお気をつけ下さいひらめき

このブログも書き始めて早いものでもう間もなく二年になろうとしていますわーい(嬉しい顔)

当初は、私なりの「不動産投資」の持論を堰をきったように書き続けていましたが、次第に私自身のその時々の状況等を御伝えする機会が増えてきたように思います。

同業者の方からは、「よく自分のことを包み隠さず書けますね」なんてことも言われたこともありましたが、やはり机上のお話ではなく「生」のお話の方が伝わる事も多いのでは?との思いから色々と書かせて頂きました。

さて、本日は久し振りに「不動産投資」に関して一般論を述べてみたいと思います。

不動産投資の入り口付近にいる「明日の不動産投資家」と「不動産投資家初心者」の間には大きな差があります。

恐らくその差は、「不動産投資初心者」と「不動産投資の上級者」以上だと私は考えています。

いつも申しております様に「不動産投資」とは実践しなければ何にもならないからです。

そして、最初の一棟目を手に入れる時が、様々な事に思いを巡らせ、悩み、第一歩を踏み出す事のある意味での難しさを最も実感する瞬間だと思います。

勇気と、深い思慮、正しい戦略をもって「第一歩」を踏み出す事は、何事に於いてもですが、非常に重要です。

ところで、「不動産投資」の第一歩を踏み出したばかりの方が、一番にすべき事は何だと思います?

色んなご意見があることだろうと思いますが、私の答えは「自覚」です。

「何を当たり前のことを言っているんだ?」というお声が聞こえてきそうですが、「自分は「不動産投資家」になったんだ」という深い自覚がなにより必要だと私には思われます。

「不動産投資家」とは、ある意味それが、仕事なのです。

仕事としてやる以上は「プロ」でなくてはいけません。
不動産投資以外に、ご本業を持っておられる所謂、「サラリーマン大家さん」も又然りです。

「不動産投資」の第一歩を踏み出した方は、勉強し続け、大家業を続けていかなければなりません。

そして、長い時間の経過とともに、段々と「大家業」がご本業になる方も少なからず居られます。

このブログを書き始めた頃、「不動産投資とは長期に亘って継続し続ける事業ですよ」とお話したことがございましたが、覚えて頂いているでしょうか?

そして、二棟目、三棟目と数と保有資産の種別が増えていくごとに、勉強を重ね、ノウハウの蓄積を行うことでしか、よりレベルの高い本物の
「不動産投資家」になる術はないと私は思っています。

当然、途中で様々な壁や苦悩があるかもしれませんが、不動産投資が「仕事」である以上様々な壁を乗り越えていかなければなりません。

そのためには、路の途中で時には立ち止まり静かに現状を見つめ、冷静に分析を行なわなければならないと思います。

最初に掲げた目標は、どうだったか?順調に歩んでいるのか?目標の修正は必要か否か?今やるべきことは何なのか?

いいですか、皆さん「不動産投資家」とは「不動産投資を仕事とする人」なのです。
当たり前ですが、「仕事」とは毎日するものです(週休二日としても、一週間に五日はするものです)

思い悩んだり、迷ったりすることはモチロン有りますし逆に言えば真剣に取り組んでいるからこそ、そんな事があるのです。

苦しみの中から、大きな成果や喜びが生まれてくると私は考えています。
壁にぶち当たったら、立ち止まり、何故今自分がそこにいるのか?これから何を目指すのか?なんてことをもう一度じっくりと考えて見ましょうねひらめき

一度始めたら、投げ出してはダメですよ手(グー)

「不動産投資」はリスクコントロールのし易い効率の良い投資であるという真理は動かしようがないのですからパンチ

それでは、また手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 13:13| 岡山 | Comment(1) | TrackBack(1) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年08月08日

目標設定と経過観察

みなさん、こんにちはわーい(嬉しい顔)

毎日暑い日が続いていますが体調の方はいかがでしょうか?
暦の上では既にということですが・・・充分にお気をつけ下さい。

さて、本日は不動産投資における目標設定について、言及してみたいと思います。
常々、私はお客様にも不動産投資の入り口に立った時に「取り敢えず、目先のでいいですからなるべく具体的な目標設定をして下さい」と申し上げております。

何時までにどの様な状態になっていたいのか

という事なのです。

ちなみに、ずいぶん以前このブログにコメントを頂いた方から私自身の目標設定を質問されたことがあり、ブログ上で回答させて頂きました。

2008年3月の事でした。

その時の私の回答は以下のようなものでした。

現在(当時)の家賃収入は年額約840万円

キャッシュフローは約380万円

目先の目標は、3年程度でキャッシュフローベースで年間約1200万円〜1440万円位にしていきたい

確か、こんな設定だったと思います。

あれから、早いもので一年五ヶ月が経過しました。

概算ですが、現状の数字をざっとご紹介いたしますと、

現在の家賃収入は経費控除前の額で、年額約2200万円

キャッシュフローは約726万円

となっています。

この際、家賃総収入はあまり問題ではありません。

あくまでも、目標はキャッシュフローベースで見なければ意味がありませんので(まあ、別の観点、例えば会社の総資産額の増大という見方をするならば、それなりに意味はあるのかも知れませんが・・・)

わたしが、今の状態で最も拘っているのは「キャッシュフローがどうか」ということなのです。
約一年半で346万円の増です。
今後、一年半で同程度UPしてもキャッシュフローはその時点で、
年間1072万円という事になってしまいます。

これでは、約一年五ヶ月前に立てた目標に届きませんバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

達成率でみると、約74.5%〜89%ということになります。もうやだ〜(悲しい顔)

ということは、次の一年七ヶ月の間にやるべきことが見えてきますよね?

さあ、一年七ヵ月後には当初の目標をクリアすべく、もう一度じっくりと戦略を練り直し新たなスタートをきろうと思っています。

目標は「立てっぱなし」ではだめなのです。必ず経過観察が求められるのです(元々、目標設定とはそうした性質のものですから)

この経過観察と分析を行なう事により、自分自身が山の何合目まで来ているのか?今後より良いゴールを迎えるために何をなすべきなのか?を確認する事が出来るのだと私は考えています。

さて、一年七ヵ月後、皆様に良いご報告が出来ます様頑張りますので、
皆様、今後とも宜しくお願い致します。

では、また手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 16:31| 岡山 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年08月07日

無事決済できました-アーバンネット新屋敷-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

予てよりお話していた物件の取引が無事完了致しましたので、ご報告させて頂きます。

物件名:アーバンネット新屋敷

所在:   岡山市北区新屋敷一丁目33番2
住居表示: 岡山市北区新屋敷一丁目9-10

構造:RC4階建て(外壁タイル張り)全20戸

築年月日:平成11年1月

設備:  オートロック エアコン一基 照明器具一基
     2口ガスコンロ付きシステムキッチン
     シャンプードレッサー ウォシュレット
     光インターネット使用料無料

主な投資指標

FCR(実質利回り) 10.22%(俗に言う表面利回りは12.39%)

CCR 自己資本利回り 66.14%(自己資金が少なかったもので高くなっています)

BE% 75%(75%入居していれば持ち出しは有りません)

PB(自己投下資本回収期間) 1.5年(1.5年現状の運営が続けば自己資金の回収は完了します)

ちなみに今回は元利均等返済ではなく、元金均等返済での借り入れですから、元本の返済が通常より早く進みます。(返済額が元利金等返済の場合より増えますので、キャッシュフローは減ってしまいますがバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

いかがですか?「プロが買う割にはたいした利回りじゃないなあ」
と思われるかもしれませんが、いつもお話しするように

利回りはリスクに見合えばよい

と私は考えていますので、まずまずだと思っています。(自己満足かもしれませんが)

ざっと、紹介させて頂きましたが皆さんのご意見などお聞かせいただけましたら嬉しく思います。

是非、ご意見、ご感想等お寄せ下さい。

よろしくお願いします。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 17:13| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月19日

中庄分譲地-早速商談入りました-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

先日、ご紹介させて頂きました倉敷市中庄の新規分譲地に早速商談が入りました。

昨日、折り込み広告に情報を掲載させて頂いたところ、建築業者様、一般のお客様からお問い合わせを頂戴いたしましたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

その中の方が、B号地で提案プランを作成して欲しいとのご要望があり、早速外観デザイン、間取り等々のヒアリングをさせて頂き、プラン作成に着手しました。
そのお客様には、一週間程度の猶予を頂戴し素敵なプランを提案出来る様頑張ります。手(チョキ)

何を隠そう、私、以前は住宅営業もさせて頂いていましたので、「お家造りのお手伝い」大好きなのです。るんるんるんるん

土地も決まっていないのに、住宅についての持論を熱く語ることもしばしばなのです。

蛇足ですが、現在の住まいもデザインは自分でしました。

弊社がお届けする中庄分譲地今年の分譲区画は3区画です。

昨日、無事解体工事も終わり来週早々にも造成工事がはじまります。

年内入居も可能です。

あ、、、ちなみにご要望がございましたら、家造りのご相談も承っていますので、お気軽にご相談下さいませ。

住宅の価格は、非常に解りにくいものです。

全く同じもの(間取り、仕様などが同等品という意味です)を建てても、驚くほどコストに差が出ることもしばしばです。

後悔のない家造りをして頂く為にも、是非ご相談下さい。

但し、弊社は請負事業はしていませんので、あくまでも「ご要望があれば」ということです。

「家のことは建築屋さんに相談するので必要が有りません」という方には、余計なお節介は致しません。

(株)CSクオリティ 中庄分譲地

是非一度ご検討下さい。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:54| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月17日

不動産コンサルティング基礎講座

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

今日は、一日中雨でうっとおしいお天気でしたね。バッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

こんな日は、静かに「プロ」としての勉強を・・・ひらめき

ということで、弊社の営業マンは本日、朝早くから岡山で

「不動産コンサルティング基礎教育講座」

を受講して参りました。

気のせいかもしれませんが、つい先程帰ってきた彼の顔は、昨日より

賢そう(失礼!)になっていました。

私が、同講座を受講し「不動産コンサルティング技能登録」を受けたのが、四年前わーい(嬉しい顔)

月日の経つのが、早いこと早いこと!

11月には試験、来年1月には合格発表、3月には登録という運びになろうかと思います。

この試験は、宅建主任者資格、若しくは不動産鑑定士資格の何れかを保有していなければ受験できません。

益々、多様化し高度な知識が求められる不動産業に携わるには、保有すべき資格の一つであると私は考えます。

いつも申し上げることですが、我々は、お客様の為にプロとしての技能向上の為の努力を継続していかなければなりません。


来春には(株)CSクオリティに又一人「不動産コンサルティング技能登録者」が増えることになります。

ご期待下さい。

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:59| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月09日

いよいよ先着順受付開始致しました-中庄分譲地-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

本日は、弊社自社分譲地のご案内をさせて頂きます。(不動産投資ノウハウについての記事は、今しばらくお待ち下さい)

岡山県倉敷市中庄新規分譲地いよいよ先着順お申し込み受付開始です

全5区画

全区画南道路で日当たりバツグン

全区画建築条件なし

価格;坪当たり単価175,000円〜

小学校までも、近からず遠からず、買い物便利、工事中の都市計画道路にも近く、益々便利に!

倉敷市中庄で住宅地の購入をご検討されている方は、是非一度御問い合わせ下さい。

お盆前には造成工事も完了予定です

岡山、倉敷で不動産をお探しの方、是非CSクオリティまでご相談、お問い合わせ下さい。

住宅地、中古住宅、中古マンションの売買、不動産投資に関する助言提案、相続対策等々、幅広くお手伝いさせて頂きます。


岡山、倉敷の不動産に関することは、

株式会社CSクオリティにお任せ下さい


お問い合わせお待ちしています。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 17:02| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年07月04日

無事契約させて頂きました-ファイナンスが付いたお蔭です-

みなさ〜ん こんにちはわーい(嬉しい顔)

さて、本日は皆様方にご報告をひとつるんるん

予てより商談していました収益物件の契約が、昨日無事締結できました。

色んな方のお世話になり、購入させて頂いたわけですが、中でも特に良くして下さったのが、A銀行のMさんでした。
本当にお世話になりました。

色んな要素が重なり、購入する事が出来たのだと感謝しています。

物件をいち早くご紹介くださった(株)ウェーブハウスの市川社長様にも、色々と面倒な確認作業をして頂きましたが、いつも明るく快い対応をして頂き、感謝感謝です。
岡山で収益不動産については、情報量、調査力、対応の早さ、必要なデータの収集と何をとっても、やはりお取扱い件数が多いだけあって流石でした。同業者として見習わなくてはと感じ、勉強させて頂きました。

本当に何か一つが、食い違っていれば購入する事は叶わなかったと思います。

色んな方に助けられ、本当に私は恵まれているというか、周りの方に生かされているのだと実感する事ができました。

本当に、ありがとうございました。

特に、現状では各金融機関の不動産賃貸業に対する貸し出し姿勢が急激に厳しくなってきており、希望額をお貸し頂けるか否かが最大のポイントでした。

実際、私が時には仲介業者として、お客様に物件をご紹介させて頂き、お客様もその物件をお気に召して頂き、いざお話を進めようとしても、物件の築年数、自己資金比率等々でなかなか資金調達がうまくいかない案件が増えてきています。

そんななかで、今回は本当にA銀行のMさんに良くして頂きました。
銀行さんの期待を裏切らない為にも潤沢に運営していきたいと張り切っています。

管理会社様と二人三脚で、快適な居住空間を入居者の皆様方に提供すべく頑張ります。パンチ

この物件の、収支シミュレーション等々をご関心のある方には開示していきたいと考えていますので、何なりと御問い合わせ下さいませ。

ちなみにこの物件は ファンドが売主様でしたので売主様が購入する際に非常に高度で緻密な調査をしておられたのも弊社が安心して購入の意思決定をする際の重要な要素の一つでありました。

今後も折に触れ、この物件の今後をご紹介させて頂きますね。

では、又手(チョキ)


posted by 不動産コンサルタント  at 14:23| 岡山 ☀| Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月28日

消費税簡易課税選択制度-充分にご注意下さい-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

以前、弊社が購入物件の「建物消費税の還付」

を受けたことをご紹介した事があったのですが、ご記憶にあるでしょうかexclamation&question

消費税の還付を受ける際に幾つかの注意点や、条件があるのですが、前回はあまり深くは触れていませんでした。

大まかに言うと「支払った消費税」と「納めた消費税」の差額が還付されるということなのですが・・・残念ながらその満額が還付されるとは限りません。

まず売り上げの比率が問われます。そう、課税売り上げと非課税売り上げの割合です

弊社の場合、課税売り上げは仲介料などがそうですし、非課税売り上げは、居住用建物のお家賃が或いは、土地分譲に関する売り上げなどがそうなのです。

例えば、全額が課税売り上げであれば、300万円の還付が受けられるとしましょう。
しかし、売上比率が課税売上、非課税売上の比率が50%ずつだと・・・・ そうです還付額もその比率に応じて計算されるのです。


今ひとつ、建物消費税の還付を受けるのであれば、消費税の簡易課税制度の適用を受けていないことが、前提条件となります。

つまり、通常課税により消費税を納めていなければなりません。

充分にご注意下さい。

投資用不動産は高額な買い物ですし、特に昨今金融機関は築年数の新しいものじゃないと、なかなかファイナンスを付けてくれません。

ということはつまり・・・築年数が新しい=建物価格がより高額=建物消費税が高額、ということですひらめき

建物本体額が一億円とすれば、建物消費税は500万円ですよね。

購入のタイミングが、通常課税を選択していて、尚且つ課税売上が仮に80%の場合であれば・・・納めた消費税の額と500万円との差額の80%が還付されるのですが、建物購入時に簡易課税制度を選択していると、

還付額は0円なのです。

この差はあまりに大きいですよね。

日本って国は本当に意地悪な国ではないでしょうかexclamation&question

知っている人と、知らない人でこんなに大きな差が生まれてしまうのですね

マタマタ私の頭にいつも言うアメリカの諺が浮かんできました。


「天は自ら助くる者を助く」

みなさん、もう一度言います。

充分にお気をつけ下さい

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:56| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月21日

不動産投資コンサル強化

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

朝から湿度が高く梅雨時ならではの不快感満載の日曜日あせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)如何お過ごしでしょう?

さてさて、弊社では不動産投資コンサルも行なっているわけですが、益々物件の選別、ファイナンスの手配が難しくなってきています。
ここで、ファイナンスを付ける際に最も重要となるポイントを今一度見直してみようと考えています。

基本は「事業として継続的に、且つ潤沢に運営する事が可能か否か」ということでしょう。

次に借り入れする方(個人にせよ、法人にせよ)の考え方、財務内容の健全性だろうと思います。
但し、いくら借り入れをしようとする際の財務内容が良くても、その方の投資に対する考え方が、大雑把だったり、甘かったり、或いはイケイケだったりというのは今の時代、金融機関は最も嫌います。

お金はただのお金です。

お金をいくら持っていても、使えば無くなります。バッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)
大切なのは、そのお金を活かし、増やすスキルなのです。

金融機関はそういうところは、良く見てますよexclamation

皆様方により良いコンサル業務を行うべく、弊社に不動産コンサルティング技能登録者が一人増える予定ですグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

我々も、お客様に対し提供するサービスの質を高める為に、更にスキルアップ致します。

ご期待下さい右斜め上右斜め上右斜め上

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:31| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月06日

いよいよ(かな?)

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

ここ暫らく、県外の物件を見に行ったり岡山方面の物件を見に行ったりと収益物件の物色に相当時間を費やしました。

お蔭様で、やっと購入しても良いのでは?と思える物件に巡り合えることができました。(買えるか否かはまだはっきりしませんが・・・)

構造・・・RC

築年数・・・10年

実質利回り・・・約9.2%

立地・・・文句なし!(だと思います)

弊社が探していた条件にドンピシャです。
いやぁ〜根気強く探し回ればやはりあるものですねるんるんるんるん

ご協力くださった皆様に本当に感謝しています。

ただ・・・やはり手放しで「全て良し」とはいかず、建物に若干気になるところが・・・まぁ大勢に影響はないと思いますが

陸屋根、RCとなると当初から一番気になっていたのは、防水なのですが、やはり一部コンクリートに水が浸潤し鉄筋が錆びて膨張しているのでは?との疑いが持たれる現象が見られました。
ただ、それ程大きな現象ではないので、今の段階で適切な対処を採っておけば心配はないと思われます。ひらめき

明日、現地を再確認し善後策を検討しようと思います。

晴れて契約できた際には、またご報告させて頂きます。

今回の物件は、結構ボリュームもあります(今の弊社にとってはですが)ので買えるかどうかまだ確定していません。

折角のお話しですので、何とか纏まればいいなあと思っています。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 17:25| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月24日

土地活用の形態-事業用定期借地-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

土地は活用しなければ「金食い虫」

というお話をずっと以前にさせて頂いたことがあります。

「土地活用」というとアパート、マンション経営がその代表の様に言われますが、需要のないところにいくら立派な建物を建てても潤沢に運営する事は不可能です。

「何もしない」あるいは「資産を入れ替える」なんて事がベストという事も当然ながらあるわけです。

様々な選択肢がある中で、「事業用定期借地」という土地活用法について述べてみます。

事業用定期借地契約は「公正証書」による契約が必要となり、契約書に「事業用定期借地契約」と表記するだけでは法定には「事業用定期借地契約」は、成立しません。

専ら事業の用に供する目的で最低10年(以上)の期間を定めてする契約です。

ということは・・・ 契約成立段階で確定利回りの金融商品として扱う事が出来る訳ですわーい(嬉しい顔)

もちろん、法律と現場で起こり得る現象に乖離があることは否めませんが、例えば20年という期間を定めてこの契約をすれば、店子は20年間の賃料の支払が法的に義務付けられます。(ちなみに中途解約は法的に認められません)

地主さんとしては、建物維持経費が掛からず、建物修繕などというアパート、マンション経営では必要不可欠な心配やノウハウも必要ないのです。

契約期間満了時には、土地は更地で返還される事が法的に保証されていますので、昔の様に「一端貸してしまったら土地を返してもらえないのでは?」なんて不安もないわけです。

しかも、運営上の経費、リスクは建物運営に比べて圧倒的に低いわけです。
その分、利回りはどうしても下がってしまいますが・・・・

よ〜く考えて、その時その時の自身の状況に適合した投資方法の選択肢の一つとして持っていただいても良いのではないかと思われます。

運営費は建物経営に比べると、本当に安価ですし、投資を始める時点での将来の不確定要素(リスクプレミアム)も低いですよ!るんるん

安全性が高く、リスクも低い不動産投資としてもっと見直されても良いのではないかと私には思われます。

唯、アパートマンション経営と比較して運営期間が長くなりますので、
その点は充分にご理解下さいねひらめき

中にはきっと面白いものがあると思いますよ。

詳しい話を聞いてみたいという方は、CSクオリティまで御問い合わせ下さい。

いいネタありますよ〜パンチ

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:41| 岡山 🌁| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月17日

県外物件 Vol2

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

今日は生憎のお天気ですが、いかがお過ごしでしょう?

さて、ワタクシまたもや県外物件を見て参りましたるんるん

県外といっても高速で約30分、現地までは弊社事務所より約40分で行けてしまいましたわーい(嬉しい顔) 本日、日曜日で高速料金1000円ではなく片道800円exclamation×2 800円でしたわーい(嬉しい顔)

東尾道駅前、区画整理もなされ、現地はスッキリ感満載、住宅地としての需要も旺盛、スーパー、病院、コンビに、レストラン等々・・・
流石、駅前って感じでしょうか?

12戸中11戸入居中 築後10年経過、まだまだ綺麗るんるん土地も330坪あり、南北二方道路(どちらも6m)間口も将来分譲するのにも問題なしるんるん

いいかもexclamation&question

早速 分析してみます。

先日ご紹介した物件も、建物は凄く良かったのですが・・・将来性を考えると・・・exclamation&question

まあ、じっくり考えてみますひらめき

利回りだけなら、先日の物件に軍配が挙がるのですが・・・

利回りだけじゃないですからねえあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

良く考えて買える方、買っちゃおっかなぁるんるんとかなんとか考えたりしちゃってますわーい(嬉しい顔)

また、ご報告致します。

はぶ・あ・ないすでぇぇいグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)
posted by 不動産コンサルタント  at 16:39| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月27日

県外物件調査中

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

みなさんは、ご自分がお住まいになっていらっしゃる県以外での不動産投資にはどの様なお考えをお持ちでしょうか?

ず〜っと以前少しお話しましたが、私的には「あり」だと思っています。

但し、地元で良いものがない、充分な調査が行える、しっかりした管理業者がいる、などの他の条件が整えば、という事が絶対条件です。

入居需要、出口戦略、運営方針、管理業者このあたりのことがキチンと整うのであれば、あとは「遠方」のリスクプレミアムを如何ほど上乗せするかexclamation&questionという事になろうかと思います。

土日、祭日高速道路料金も1000円になったこともあり、GW中に観光がてら物件見てきますねグッド(上向き矢印)

美味しいものを食べてグッド(上向き矢印)、温泉に入っていい気分(温泉)るんるんるんるん、後は・・・地元の不動産屋さん巡りしてきます。

では又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 17:04| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月21日

検討中

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

久し振りに、検討してみようかなあ?と思える物件が出てきました。

築後13年、重量鉄骨造3階建て、部屋数15戸、入居率93%

立地はexclamation&question悪くはない(バツグンではなくあくまでも「悪くはない」という程度です。)

今後の家賃の下落を加味し、収支計算をしてみると・・・・・

かなりの価格交渉が必要ではないかと思われます。

まぁ、やってみて駄目なら駄目で・・・縁がなかったという事で良いのでは?と思っています。

少しばかりボリュームもありますので、決して無理はせず、合理的な判断をしたいと思っています。

また、ご報告させて頂きますね手(チョキ)

それでは皆様、ゴキゲンヨウ手(パー)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:49| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月06日

購入条件-状態・場面により戦略的に-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

ここしばらく、「おっ!これはグッド(上向き矢印)」という情報もなく、仲介業が多忙であったりして、すっかり更新を怠っていましたふらふら

ところで、投資用不動産の購入にあたり、入り口を広くすべきか?ある程度絞るべきか?
みなさんは、どう思われますか?

考え方は「人それぞれ、千差万別」なんて平均的なことを言うつもりはありませんが、絶対的な正解もありません。

何故なら、その人その人の状況が同じではないからです。

自己資金が潤沢にあり、これから不動産投資を始める方

既に事業規模の物件を運営しているが、手元資金があまりない方

更に言えば、既に事業規模の物件を運営している方のなかでも、その運営状況は様々です

運営している物件の種別、築年数、回収状況これらも投資家の数だけ状況があるわけです。

遵って「正解」も数限りなくあるわけです。

物件を探そうと不動産投資の入り口に立った際、皆さんは何を考えられるでしょうか?

入り口部分での検討項目の中の一つに購入条件があるわけです。

ご参考までに申しますと、弊社では当面次のような物件を絞って探そうと考えています。

1.築後経過年数・・・10年〜15年以内

2.予算・・・3000万円〜6000万円

3・構造・・・S造若しくはRC造

4.純利回り・・・概ね9%前後(意外と低いでしょ?)

何故か?
「古くても利回りが20%前後のものがあれば、リフォームして運営すればその方がいいんじゃないか?」
なんてご意見も出てきそうですが・・・
それは、現状の弊社の保有物件の状況、さし当たってのゴール、弊社の売り上げ構成比率e.t.c.e.t.c.

色んな理由がありますが、弊社の現状、環境、目指すところを考えるとこうなりました。

もちろん、弊社が一棟目の物件を購入した時は全く異なった条件で探していました。

以前にもお話しましたが、一棟目の物件は築後24年、純利回り約12.5%
構造は軽量鉄骨でした。
確かに利回りはまあまあです。・・・が、今はこれと同じ様な物件は必要ありません。

色んな戦略があるわけですひらめき

先に述べたような物件が購入できれば、その次の物件はまた全く異なった条件になると思います。

そう、状況や場面によって戦略は変わって当たり前なのです。

関心のある方は、どんどんご相談下さい。

不動産投資だけでなく、自己用住宅、住宅用土地、農地売買等、不動産に関することは、一人で悩まず、何なりとご相談下さい。

国土交通大臣登録 

不動産コンサルティング技能士の私、森田が精一杯知恵を絞ってお手伝いさせて頂きます。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 15:12| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月22日

其の九の伍-回収が進むと利回りUP-

みなさん、こんにちはわーい(嬉しい顔)

本日は生憎の雨模様ですが、いかがお過ごしでしょうか?
午前中に、中古住宅の契約も無事終わり、時間ができたので何となく今現在、弊社が運営している「収益不動産」の回収状況を確認してみましたひらめき

すると、回収は比較的順調に進んでおり、約1120万円が回収できていましたわーい(嬉しい顔)

回収期間は短いもので5ヶ月、長いもので25ヶ月です。

回収済みの金額を当初の投下資本から控除し、2009年4月から始まる新年度一年間の予想利回りを計算してみましたひらめき

解ってはいたものの、やはり随分と楽に運営でき、実質利回りもそれなりにUPしています(当たり前なのですが、やはり嬉しいものですね)

唯ひたすら、入居状況を維持する事に専念していけば今後益々楽な展開になるものと予想されます。

いつもお話しさせて頂くことですが、やはりこれは実際にやってみなければ、感じることはできないことなのです(と私には思われます)

人の話を聞いたり、本を読んで「理解する」のと自分自身で体験してみて「感じる」のとでは、全く次元が異なります。

借り入れ元本は毎年順調に減って行き、尚且つキャッシュフローの累積額も増えていくのだから、本当に「当たり前」の事なのですが、ほぼ計画通りに運営できているのが確認できると、嬉しいものですよ手(チョキ)

思えば、ここまで来るのにはそれなりの苦労もありましたが、地道に続けていてよかったなあと思います。

その時点での理論上の原価は毎年減っていきますし、順調な運営が継続できれば、回収は進み、利回りはUPしその先には楽しそうな「出口」が待っている事を私は信じて疑いませんるんるんるんるん

みなさん、不動産投資って本当に楽しいものですねわーい(嬉しい顔)

あっ、でも根気のない人、大雑把な人にはあまり向かないかも???

感覚も大切ですが、やはり、数字を分析することは必要不可欠です。

間違っても、「何となく買い、何となく売る」なんてことはしないで下さいね。

では、皆様方と私たちの明るい未来を祈りつつ・・・また手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 13:41| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月15日

其の九の4-お待たせしました-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)

大変長らくお待たせしましたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

やっと、みなさんにお話できそうな物件が出てきましたので早速ご紹介致しまするんるん

倉敷市某所、駅までもソコソコ近く敷地の大きさもそれなりにあり、将来的に建物を解体して売却するにもそれ程苦労はなさそう手(チョキ)

築年数はやや古めですが現在満室 賃収から運営費を控除した後の利回り(俗に言う実質利回り)17.7%わーい(嬉しい顔)

築年数の古さ、現地の雰囲気はやや暗いですがそのリスクを考慮しても
充分な利回りかと思われます。

この物件を最初に見たときは、正直いまひとつかなあ〜バッド(下向き矢印)と感じましたが、一応分析してみましたところ指標のよさに本気で検討し始めました。

当社が持っている他の物件との相互関係を踏まえ、複合的出口戦略を立てる上でもそれなりの相乗効果が発揮できるであろう方法を思いつきましたので、本日早速金融機関へ持ち込みました。

しかし、以前にもお話したようにやはり現在金融機関はこの手の物件に対する貸付姿勢は消極的な様子でした。

久し振りに、金融機関に持ち込める案件でしたので私、ややハイになっていますグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)が、ハテサテどんな回答が返ってきますものやら?

○○○銀行のSさん宜しくお願いします。
あなたの作文能力に期待していますパンチ
 
では又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 11:39| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月28日

其の九の3-早めの対応-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

11月も残すところ後3日exclamation本当に時の経つのは早いものですね

さて、本日は「早めの対応」とタイトルを付けさせて頂きましたが、何かというと、弊社が運営中の学生さん向けのアパートの来たるべきシーズンに向けての準備のことです。

3月は卒業、4月は入学、とこの時期は正に学生さんや新社会人の方々の引越しラッシュとなるわけです。

通常、入居者が家主に対して退去予告をするのは、「一ヶ月前」となっていますが、これを待っていたのでは、間違いなく「入居者の募集」に失敗してしまいます。

昨年同様、10月の内に入居者の皆様へ来春以降の入居のご意向を確認する為の連絡をさせて頂き、その結果今年はお一人様が退去の予定である事がわかりました。

昨年は、短期間の間に6件を募集し、お蔭様で満室となりましたが、一昨年は、管理会社に「丸投げ」状態で一件もお申し込みを頂けなかったという、両極端な体験をしたことが今となっては大変良かったと思えます。

この時期から来春の退去予定が把握できているという事は、当然ながら募集に対して充分な準備ができること、不測の事態を必要以上に心配しなくても良い事等々様々なメリットがあるわけです。

この時期、如何に早めの対応をし、スムーズに入れ替えを行う事が出来るかということはとても大切な事です。

「ちょっとしたことが大きな差になってくる」というのは、何事にも言えるのではないでしょうか?

そういえば西洋の諺にこんなものがあったのを今、思い出しましたひらめき

「幸運とは、チャンスに対して準備が出来ている事だ」

みなさん、どう思われます?

深くないですか?

しっかり「準備」しておきましょうねexclamation

色んな事に対して・・・・パンチ

でないと、折角のチャンスが逃げていってしまいまYOもうやだ〜(悲しい顔)

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:21| 岡山 ☁| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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