2008年11月16日

其の九の2-リスク分散-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

ついこの前まで、「暑い〜」と言っていたのに気が付けば季節は晩秋から初冬へと移ってきました。今年も残すところ一月半exclamation
素敵な年末を迎えたいものですねグッド(上向き矢印)

さて本日は、不動産投資を実践する際のリスクヘッジの中からお題のとおり、「リスク分散」の中の一つの手法について述べてみようと思いますひらめき

「不動産投資」の他の投資手法に比較して有利な点の一つに「自ら主体的にリスクに対して働きかけが可能であること」というのは、以前にもご紹介させて頂きましたが、今日は現在私がどの様な物件をどの様な発想で探しているかについてお話させて頂きます。
皆様方のご参考にして頂ければ幸いです。

まず、現在の状況について簡単に整理してみます。

保有物件
 1.大学近くの 1K(10戸毎)

 2・商業地にあるテナント(1戸)

 3.駅徒歩5分のワンルーム(1戸)

市況
 物件不足
 
 物件が全くないわけではないが、なかなか投資分析を実施してみよう
 と思えるものが不足している

 金融機関の消極的な貸し出し姿勢

 このところの経済、金融環境から各金融機関の決算予想の下方修正に
 見られる様に、金融機関自体の自己資本状況の悪化により、又、景気 の先行き不透明感からくる将来への過分に慎重な見方


そこで、今現在当社が保有していないタイプの物件を検討してみようかと考えました。

候補としては、

ファミリー世帯向けのアパート、若しくはマンション

一戸建ての借家

という事になりましたが、感覚的に私は後者を第一選択としました

築年数が古く、土地値若しくは土地値以下のものを探し、最低限のリフォームを施し付加価値(室内でのペットの飼育他)をつけ何年間か運用した後に更地にして売却する
という趣旨で物件を探してみようかと考えました。

いつも言うように、「立地ありき」が物件を探す上で「根っこ」にあることは皆様もご存知のとおりです。

異なる立地で異なる種別、異なる規模、異なるターゲット、異なる・・・

そう今回のキーワードは「異なる」ですひらめき

はてさて、どんなことに相成りますか?

また状況をご紹介できればと思います。

もう少し具体的に聞いてみたいと思われる方は是非お気軽に御問い合わせ下さい。

同じ不動産投資を実践する者同士、意見交換など出来れば嬉しく思いますグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

では又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 10:24| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月08日

アパート経営.コム-Q&A第4弾-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

今日は、ドンヨリしていて小雨もパラパラ曇り雨せめて気分は爽快に行きたいものですねグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

さてさて、またまたですが・・・

アパー経営.コムの運営事務局様より「お客様のご質問に簡単なアドバイスをexclamation」との連絡がありましたので早速回答しておきました。

私の回答以外にもこのサイトは、ホントに全国各地のアドバイザーからの回答が沢山紹介されていますし、お客様のご質問も多数ありますので、必ずや皆さんのお悩みのヒントになり得る回答もあろうかと思いますので是非一度ご参考になさってみて下さい手(チョキ)

因みに今回のご質問は、「ご尊父が70歳代、そろそろ相続も考えなければという状況で、業者より市街化農地の半分を売却し、残った土地にアパートを建ててはどうか?という提案をされたが、土地売却とアパート建築の双方に課税されるので資産運用としては如何なものか?」

というものでした

このご質問に対し私なりの愚見を述べていますので、是非みてやってくださいひらめき

このご質問に対する回答でも、相続を有利にそしてスムーズに行う為に必要欠くべからざるものは税法の知識は勿論ですが、何よりも大切なのは、

被相続人が元気な内によく話し合っておく事」

なのですパンチ

税法の知識は、あるに越した事はありませんが、税理士に相談すれば、ある程度は補えますが、「被相続人が元気な内に話し合う事」は当事者にしかできない事です。

相続には「税務的対策」の他に「法務的対策」が必要になります。

相続が発生してからでは、残念ながら大して有効な対策は立てられませんバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)
にも関わらず、このことを意識している方は驚くほど少ないのです。

金銭的な不利益を被るばかりではなく、思いがけず身内での醜い「争続」にしないためにも、相続対策が必要な方は被相続人がお元気な内に良くお話をしておいて下さい。

しつこい様ですが、もう一度申し上げておきます。

「有効な相続対策は被相続人がお元気な内にしか出来ません」

アパート経営.コム

是非是非、ご参考になさって下さいひらめき

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:17| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月03日

其の九の壱-立地ありき-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

早いもので、はや11月exclamation今年も残すところ後二ヶ月となりました。

世間様は3連休るんるん 当社は・・・今日も一生懸命営業中exclamation&questionです。

さて今日は、お題のとおり不動産投資をする際に私が最優先する

「立地」についてお話ししてみますひらめき

みなさんが不動産投資をする際、幾つかの拘りや着眼点や優先される条件があると思います。

考え方は、様々だろうと思います。

その中でも比較的優先順位の高い物に「利回り」があろうかと思います。

弊社は「不動産投資顧問業」の登録もさせて頂いていますし、不動産業者ですので、みなさんは「さぞや高利回りの物件を持っているんだろうなぁ」とお思いかもしれませんが、実はそれ程でもありません。

何故なら、私が収益不動産を選ぶ際に、最も重視しているのが「立地」だからです。

もちろん「利回り」も重要視していない訳ではないのですが、立地がそれ程良くない「利回り18%」の物件よりは好立地の「利回り8.5%」(※但し実質利回り(FCR)です)を選びます。

因みに以前弊社が運営中の物件の「表面利回り」と「実質利回り」をこのブログでもご紹介させて頂きましたが、今現在弊社が運営中の物件の

実質利回りは9.58%です。

「なぁ〜んだ、大したことないなぁ」とお思いの方もいらっしゃると思います。

「不動産屋さんなんだからもっと利回りのいい物を持っているんじゃないか」と思われる程度の利回りに感じられるのではないでしょうか?

但し、私の不動産投資に対する考えの中に「不動産投資は立地ありき」というものがありますので、こういう結果になっているのだと思います。

でも、よ〜く考えてみて下さいひらめき

他の投資で(株、投資信託、社債、保険、預金e.t.c.・・・)得られる利回り、リスクの程度と比較してみて下さいひらめき

たしかに結果論の利回りを考えれば、株式投資などは、もっとはるかに高い利回りを得られる場合もありますが、リスクに対しては自主的に働きかけることは非常に困難ですし、預金に至っては
現時点では「アホらしくなるような利回りしか期待できません」

ですから私は、この「実質利回り9.58%」

という数字にはそれなりに満足しています。

欲をいえばきりがありませんが・・・

「好立地」ということは「リスクが低い」という事です。

一般的には不動産投資は「ミドルリスクミドルリターン」と言われますが、私がいつも意識しているのは「ローリスクミドルリターン」です

ハイリスクの物を保有しハイリターンを追及するのは如何に「不動産のプロ」と言えど簡単なものではありませんし、精神衛生上もお勧めできるものではありません(と私は考えています)

「抜群の立地」で「利回りもそれなり」

というのが運営上一番楽かなぁ?なんて思っています。

みなさんはどの様にお考えですか?

是非ご意見をお聞かせ下さい。ひらめきひらめきひらめき

info@csq-net.co.jp

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:14| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月28日

其の八の10-テナント物件について-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)
本日も爽やかな秋晴れとなりました晴れ
このお天気の様に、爽やかに今日一日を過ごせたらいいですねわーい(嬉しい顔)

ここ最近、昼夜の気温差がどんA大きくなり昨夜も上着を着ずに外にいたら、あまりにも寒く季節が冬に向かって行っているのを文字通り「肌」で感じました。皆さんも体調管理には充分に注意して下さい。

ところで、つい最近「テナントビル」の売り物を紹介していただきましたが、この時期非常に微妙です。

今現在は運営状況も良好ですし、非常に綺麗なビルなので様々な外部環境によっては大変魅力的な物件です手(チョキ)利回りも立地、建物状況、その他の諸条件を勘案しても申し分のない物件かと思われます。

長い目で見れば、恐らくは保有していればかなりの収益を生み出してくれる物件だろうと思います。
ただ、皆さんもお感じになっていることでしょうが、ここしばらく金融機関のこの類の物件に対する融資姿勢は非常に消極的というか、慎重というか、場合によっては「自己資金を半分位だしてもらえれば・・・」などと初めから貸す気がない様なお話も良く聞きます。バッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

金融機関というのは「債権保全」の最たるものですから判らなくもありませんし、ここ最近の「恐慌」とも言えるような株価の下落、景気の悪さ、先行き不透明感からすればそうなってしまうのかもしれませんし、企業業績に与える影響も計り知れないものもありますので、テナント物件そのものに対する需要の目先の動向も気になるところでしょう。
しかしながら、このような環境下にあってもしっかりと業績を挙げている企業は思いの他存在していますし、「ピンチはチャンス」を実践している企業も存在していますパンチ

「投資」には、やはりリスクはつき物です。
この物件については、そのリスクを充分に含みきれるか否かを良く考えて折り合いが付けば、また考え方によっては非常に魅力的な物件ではないかと思います。
但し、所謂「居住用物件」とはその特性が違いますので「上級者向けの物件」といえるのではないでしょうか?

皆さんのご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。
是非忌憚のないご意見をお聞かせ下さい。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:37| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月17日

其の八の9-表面利回りと実質利回り-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

今日は、タイトルにあるように「表面利回り」と「実質利回り」について実例を挙げてお話ししてみようと思います。

表面利回りと実質利回り

というとこのブログの読者の方々は「なにを今更そんな解りきったことを・・・」とお思いかも知れませんが、やはり実例をみてみると改めて「ヒシヒシ」と感じるものがありましたので、敢えて紹介して見ようと思った次第です。


まず、私自身「表面利回り」に対しては何の指標にもならないのでその価値を見出してはいませんが、敢えてご紹介するなら、弊社が運営中の物件の表面利回りは以下のとおりです。

1.学生向けアパート(築25年)    ・・・13.22%

2.貸事務所    (築9年)    ・・・ 10.81%

3.ワンルームマンション (築10年) ・・・17.36%

「表面利回り」ですので 年間収入÷購入価格で計算しています。

次にそれぞれの実質利回りを見てみましょう

上記1の物件・・・10.49% (表面利回りとの差異 −2.73%)

上記2の物件・・・8.99% (           −1.82%)

上記3の物件・・・8.72% (           −8.64%)

※「実質利回り」ですので購入価格+購入諸経費+追加投資額を分母に、賃貸収入−運営費を分子にして計算をしています。(但し比較し易い様に「稼働率」は何れも100%(実際にはあり得ませんが・・・)で計算しています。)

如何でしょうか? やはり何かしら感じ取れるものがあるのでは・・・
と推察しますが・・・

投資判断を行う際には、物件毎に「予想稼働率」を加味して計算を施し、判断を下しています。

もちろん物件によってその投資に期待、あるいは求める利回りは異なりますので、やはり不動産は個別性が強いということと、「表面利回り」は「投資指標にはなり得ない」という事を如実に語っているのではないでしょうか

その投資に対して求める利回りとは

期待利回り+リスクプレミアム

だということをお忘れなき様ひらめき

勿論、利回りは高く、リスクは低い方がいいのは当たり前ですが基本的には「利回りも抜群、リスクも殆どない」なんて物件はめったにないのだという事もお忘れなくダッシュ(走り出すさま)

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:51| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月12日

契約しました

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

世間様は連休、弊社は本日も一生懸命営業中・・・ですグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

さて、先日ご紹介させて頂いていました投資用のワンルームマンションの契約が無事に締結できましたるんるん

今回は価格も低額だったため現金での購入となりました。
ワンルームマンションの投資に対しては、比較的否定的な意見をもたれている方もいらっしゃると思いますし、私自身ワンルームマンションはそれ程積極的に購入するつもりもありませんでした。
にもかかわらず、今回いつもほど詳しく分析もせず購入した一番の要因は、利回り云々よりも「リスクの低さ」「手軽さ」でした。

立地は申し分なく、競合は多いところですが分譲賃貸の為建物の質も比較的高く「投資妙味はあまり高くはないが、リスクが低い分まあいいかなあ」ということになりました。
いまひとつは、弊社はしつこい様ですが「投資顧問業者」ですので、投資実績の「引き出し」を広げたいという思いもありました。

今回の購入で、弊社の保有物件は築年数の古めの10戸毎のアパート(入居ターゲットは学生さん)、貸事務所、区分所有マンションの一室
となりました。
それぞれに、一長一短はありますが同じ様なものばかりを保有するよりはより多くの様々な体験を出来るであろうという考えもあり購入しました。

今後運営していく中で弊社のプロパティマネジメント力が試される場面が必ずあるはずです。
ノウハウの蓄積に努め、実体験の中から培ったノウハウを今後も皆様の為に提供していければこれほど嬉しい事はありません。

今回の購入は、約一年ぶりの購入でした。前回の購入からは、やや時間が掛かりましたが、本当に買って良いと思えるものはそれ程多くはないということを如実に物語っているのではないでしょうか?

しっかりとした「モノサシ」を持った上で、その時々の状況をよく見極めて判断を下す事が不動産投資には何よりも必要なのではないでしょうか?
闇雲に投資をする事は危険ですが、慎重になりすぎて折角のチャンスを逃す事は避けなければなりません。

確かな判断力を身に付ける為にも普段からの「勉強」は欠かせませんし決断するべき時は、しっかりと決断をしなければなりません。
厳しい時代ではありますが、「ピンチはチャンス」と積極的に、前向きに様々なことに対処していきたいと思います。

もう一度言います。

「ピンチはチャンス」

こう考えれば、何だか希望も湧いてくるし、楽しい気分になれるのは私だけではないと思います。

不動産投資は、時間が掛り根気が必要ですが、長い目で見ればやはり非常に有効な投資手法なのです。

ではまた手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:56| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月04日

おもしろそう

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

本日も良いお天気で、絶好の行楽日和ですね晴れ
私は・・・仕事です手(チョキ)

つい先程、投資用ワンルームマンションの現地を確認して参りましたダッシュ(走り出すさま)

立地良し、分譲物件のため建物グレード良し、表面利回り良し、という事は・・・・買って良い手(チョキ)ところが・・・商談中バッド(下向き矢印)

やはり、いい物件は早いなぁ・・・しかし、まだ可能性はありますので諦めず粘ってみようと思います。

もし、縁あって購入する事になりましたら、改めて詳細をご紹介致します。
買えたらいいなぁグッド(上向き矢印)と思っています。

因みに詳細な投資分析をせずに、この様に思えた物件は・・・初めてです

分析は・・・これからしてみまするんるん

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:21| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月03日

其の八の8-物件はあれど紹介できない-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)

今日も爽やかな秋晴れとなりました晴れ
ついこの間までは、外に出るだけで「ドロドロ」になっていたのが嘘のように、一気に涼しくなり時間によっては寒くさえ感じられる様になりました。

年々秋が短くなってきている様に感じているのは私だけでしょうか?

さて、ここ最近、一頃に比べると投資用不動産は、物件自体は出回ってくる様になってきていますが、なかなか自信を持ってご紹介できる物件に巡り会えませんバッド(下向き矢印)

投資に対する考え方、何処に重きを置き拘るかは人様々ですからAさんにとってはあまり魅力がなくてもBさんにとっては投資する価値が充分にあるというものも間違いなくあるのですが、ここ最近は色んな角度から見てみても「惜しいなぁ」と言う物件が多いように感じています。

例えば、築年数は古いが利回りは高い、こんな物件は立地が良ければ紹介は出来ますが、立地条件が良くなければ表面上の利回りがいくら良くてもご紹介するわけにはいきませんし、又、築年数はそれ程古くはないが、利回りももう一つ、立地も決して悪くはないが「抜群」とまではいかない、こんな物件も投資家がリスクを承諾できるものでなければご紹介するわけには参りません。

箸にも棒にも掛からないものは論外なのですが、最近「あと一歩」という物件を良く目にします。

景気も減速し、金融機関もまた貸し渋りが顕著になってきました

しかしながら、少し前までは「惜しいなぁ」とか
「あと一歩」というものも極僅かだったのに比べれば、いくらかは好転していくのかなあという予感もあります。

こういう時は、普段から不動産業者と上手にお付き合いをされているお客様が「得」をするようになっています。

良い情報というのは必然的にそういう方のところへ集まるようになっています。

皆様方に「問答無用の好物件」がご紹介できる日はすぐそこまで来ているかも知れませんグッド(上向き矢印)

乞うご期待わーい(嬉しい顔)

あくまで、私の予感ひらめきですが・・・

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:36| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月20日

其の八の7-出口戦略-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

台風一過で爽やかな青空が広がっていますが、週末いかがお過ごしでしょうか?

さて本日は、不動産投資の成果を確定させる際、重要な「出口」についてお話をしてみようと思います。

投資の入り口は物件の物色、投資分析、購入となります。
運用中は、入居者ニーズの把握、建物の維持管理、物件の市場競争力のUP、資産価値の向上に対する戦略等々・・・様々な仕事があるわけですが、投資の成果が確定するのはどの様な出口を迎えるか?あるいは、出口を出た時に確定します。

「出口」と一言で言っても、そのあり方は様々であろうと思われます。

一番単純な出口は「売却」でしょうか?

売却の仕方にも色んな売却方法があるわけですが・・・
一概にどの売却方法が最も有利かは、その不動産の特質、性質によって様々ですので、個別に判断しなければ回答を与える事は不可能でしょう

唯、間違いなく言えるのは出口を迎えたときの「選択肢が多いものほど有利である」ということではないでしょうか?

投資不動産として売却するのであれば、「投資物件」として充分に魅力がなければ市場は振り向いてくれません。その際にコストをかけたほうが良いか否かも非常に重要なポイントになってきます。

解体して更地で売却するという方法もありますし、建て替えて自ら再度運用する場合もあるでしょうし、新築投資物件として売却する方法もあるでしょう。

弊社が購入を検討する場合、出口戦略が限られたものは候補物件からは外しています。

保有中の利回りが高くても、出口が限られるものは投資成果を確定させる際に間違いなく不利に働くからです。

運用中の収益というものは、様々な努力の結果もたらされるものですから、それまでの苦労を出口で無に帰する事は避けなければなりません。

不動産投資は、基本的には長期に及ぶ場合が多いですから投資の入り口では様々な不確定のリスクがあります。

このリスクを少しでも軽減する為には、なるべく多くの出口に於ける選択肢を持っていたほうが有利です。

何度も繰り返しますが、不動産というのは非常に個別性が強いものですので、具体的には個別相談で最も適したご提案をさせて頂く形をとっています。

もし、個別相談なしに「出口戦略はこれがベスト」という業者さんが身近に居られる様でしたら、ご注意下さい

現在運用中の不動産の出口戦略、今一度よ〜く考えてみて下さい。
その上で、お悩み、迷い等々お持ちの方は是非弊社にご相談下さい。

「不動産投資顧問業登録業者」として一味違うご提案をさせて頂ける様全力で
ご一緒に取り組んで参りたいと思います。

不動産投資のことはやはり「不動産投資顧問業」の正規の登録(国土交通省登録です)を受けている「株式会社CSクオリティ」にご相談下さい。

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:08| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月29日

勤労所得がなくなる怖さ

みなさん おはようございます。

今日は、勤労所得がゼロになる怖さについて述べてみたいと思います。

当初このブログを始めた頃この話題には簡単に触れさせて頂きましたが、最近しばらくは触れていませんでした。

私の知人で、可哀想なくらい必死で仕事をしている方の話しですが
その方は、ほぼ毎日休みなく朝早くから夜遅く(帰宅時間は、深夜0時過ぎだそうです)まで働いていらっしゃいます。

お話を伺うと、それなりの収入は得ているようでしたが、全くそのお金を運用はしていない様子でした。
健康で、体力がなければ続けることの困難なお仕事をされていらっしゃるご様子でした。

その方に今の仕事ができなきなったら、どうするおつもりか伺ってみましたが、今のところ元気で頑張れているのでいいじゃないかという返事でした。「あまり後ろ向きなことを考えてもねえ・・・」とも仰っていました。

非常に危険ではないでしょうか?我々人間は常にリスクを背負って生きています。
確かに必要以上に、リスクを恐れて生きていては楽しくもないし、つまらないかもしれません。
ですが、リスクを無視する事は出来ないのではないでしょうか?

その方の場合、それだけの蓄えがあるのなら、何か運用をすべきだし、私が不動産業に携わっていることは知っていますので「不動産投資の事を相談して下さったら、お手伝いしますよ」ともお話しましたが、「難しそうなのでいいです」とのことでした。

その方は、何もしないリスクより、不動産投資をする事の方がリスクが高いと感じているようでした。

投資ですからオールOKはあり得ませんが、投資効率、リスクヘッジ、長期計画をしっかりと確認しながら、プロの手助けを得て行うのであれば、少なくとも「何もしない」よりは、はるかにリスクは低いのですが・・・どうもその時には、ご理解頂けなかったようでした。

最初の頃に書かせていただいた様に「勤労所得がゼロになる日」は必ず誰にでも訪れるという真実、貨幣価値は変動するので現在の1000万円は10年後には、現在の1000万円の価値はなくなっているという真実、そしてお金は消費してしまえば、いつか0になるという真実。
私は、その方にこの真実を一度ゆっくり、冷静に見つめて頂きたいと思いました。

みなさんもその辺の事、今一度よ〜く考えてみて下さい。

ではまた手(チョキ)


posted by 不動産コンサルタント  at 09:49| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月22日

其の八の6-冒険は危険-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

相変わらず、好物件がなかなか出てきませんバッド(下向き矢印)

先般、「おっ、これは!」と思える物件があったので早速現地を確認しに行きました。

立地は・・・問題なし

建物の程度は・・・良好(RC 平成築)

入居状態は・・・満室

利回りは・・・13.5%

駐車場に若干の不安あり

良さそうでしょう?

でも、大きな課題が・・・

1階が事務所で、賃貸し面積もかなり大きいので、「もし1階が空いたら・・・」

事務所の需要は?

本当に惜しいと思いました。

最近になって、「おっ、これは!」と思える物件が チラホラと・・・

一頃よりは、すこ〜しだけ動きが出てきた様な気がします。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:45| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月20日

其の八の5-募集家賃の重要性-

みなさん おはようございます。

今日は「募集家賃・家賃設定の重要性」について愚見を述べてみます。

初心者オーナー様に良く見られるのは、高めの家賃設定をする、家賃を下げる事への強い抵抗感を持つということです。
確かに投資ですから、リターンは多い方が良いのは当然ですから、分からないではありません。
しかし、その設定家賃で空室期間はどのくらいになっていますか?

ある一定期間、空室の状態が続いているのであれば、その物件には需要がない(少なくともその家賃では)という事を認めざるを得ません。

本日この様なお話をさせて頂くのには「訳」があります。
昨日、ある仲介業者の営業の方とお話をしている際に、ご紹介頂いた収益物件がまさにこの状態だったのです。

立地条件は悪くなく、建物の程度も悪くはありません。

適正家賃であれば、満室になって然るべき物件だと私には思われました。

しかしこの物件の入居率は 55%でした。
このまま所有し、運営するのであれば空室の募集家賃の見直しが明らかに必要だと思われました。
というのもこの物件、3階建てで1階の日当たりがあまり良くなく、暗い感じがするのにも係わらず、3階と同じ家賃で募集をしていました。

空室期間が短ければまだしも、相当期間空室の状態が続いているとの事でした。

又、仮に処分を検討しているのであれば、満室の状態にして売りに出した方が有利に交渉を進めていけます。

私の試算によると、適正(と思われる)家賃に設定し直したとしても利回りで13%は超えてくると思われましたので、キャップレートとしては充分かと考えます。

入居者が考えている家賃と、大きく乖離した募集家賃を設定する事は、無意味どころかその不動産経営を大きく悪化させてしまいます。

いいですかみなさん。

「家賃は入居者の財布からもたらされるもの」

「入居者が入ってくれなければ、

その不動産は「金食い虫」」


ということをお忘れなくexclamation×2
posted by 不動産コンサルタント  at 10:53| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月07日

御問い合わせありがとうございます

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

なんだexclamation×2この暑さ晴れ

って程、連日の猛暑ですが体調管理、大丈夫ですかexclamation&question充分に気をつけて下さい。

さて本日は嬉しい(私にとってですが・・・すみません)お話を一つご紹介させて頂きたいと思います。

予てより私がアドバイザーとして、エンドユーザー様からのご質問に回答をさせて頂いていた、そう、アパート経営.comの回答を御覧頂いた方より、コンサルについての御問い合わせを頂きました。

詳細については、プライバシーのこともあり具体的にはご紹介できないのが残念ですが、その方曰く「他のアドバイザーの方とは違う」ので「これは」と思ったとのことでした。

この様なご意見を頂き、非常に嬉しく思うと同時に最近ネタ不足もあり、ブログの更新があまりできていなかったことを反省しています。

何れにしましても、この様なことがあると、勇気百倍です。

初心に帰り今後も頑張って参りますので、みなさん宜しくお願い致します。

今回御問い合わせ頂いた、千葉県のS様本当にありがとうございました。

改めて私の方から御連絡させて頂きます。

一緒に勉強しながら、夢を実現させましょう。

よろしくお願い致します。

では×A手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:26| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月28日

其の八の4-土地は活用する事により価値が出る-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

国民の(ちょっと大袈裟?)土地に対する価値観がこの数年で大きく変わってきている様に思えます。
従来は、土地を所有する事に価値を見出していた方が多かったと思いますが、最近では「土地は活用して初めて価値を生じるものだ」という考え方が定着してきたように思えます。
私の懇意にしている方は、この事を更にどぎつく表現します。

その方曰く、土地はただ持っているだけでは、単なる「金食い虫」(きっつぅ〜) ですが・・・当たっていませんか?
管理しなければならない、税金を払わなければならない等々・・・
収益を生むように加工してやらなければ確かにお金がかかるだけですよねたらーっ(汗)

では、常にその土地の上にアパートなり、マンションなりを建てるのがベストでしょうか? 答えは「否」です。

家賃は建物に入居している方の財布から支払われます。ですが、需要の無いところにいくら立派な建物を建築しても入居者は入りません。

そうです。計画する際に最も大切なのはその土地のポテンシャルを公正にジャッジすることです。

都合によれば、その土地を売却し、別の土地を購入し土地のポテンシャルを引き上げてやってから計画をしたり、土地ごとのベストな利用形態をきちんと見極めることが非常に大切です。

このときに併せて、良く確認していただきたいのは、「租税特別措置法」です。

以前にも書きましたが、これは知らなければ使えません。ご丁寧に関係官庁が「こういう制度がありますから、是非ご利用して下さいね」なんて事は、言ってくれません。

後、土地のポテンシャルを正しく知る為に欠かせないのが、市場調査です。
土地は非常に個別性が強い性質を持っていますので、資産の活用、入れ替え、何もしないなどの選択肢があり一概に「これがベスト」と言えるものではありません。

不動産コンサルタントなり、建築営業マンなりそれぞれピンキリです。

オーナーの利益の為に、多角的な提案をしてくれる本物のプロとジョインすることが、成功への近道なのです。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 13:55| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月27日

其の八の3-物件不足-

みなさん すっかりご無沙汰です。

連日の猛暑晴れいかがお過ごしでしょうか?

さて、ここしばらく食指を動かされる様な物件がありませんもうやだ〜(悲しい顔)

しかし、焦らず情報収集に徹していれば必ずよい物件の情報が入手できる事を信じて、ここはじっくりと根比べです。

唯一、あった情報は倉敷市内、築後約20年、入居率75%、立地可もな

く不可もなく、利回り18%

もし、一棟目なら分析、検討していたかも知れません。

但しこの物件よりも、立地が良く、利回りは劣りますが入居の確実性は高く、築年数も似たり寄ったりの物件を所有していますので、パスしました。

この様に同じ物件でも、背景によって検討できたり出来なかったり、
買えたり買えなかったり・・・様々です。

不動産投資家の皆さん、焦らず慌てずじっくりと期を待ちましょう。

いいですか、何度も言いますが「買うこと」自体が目的ではありません。

焦って変なものを買ってしまうとリカバリーは困難です。

じっくりと待ちましょう。そして待っている間にしっかりと勉強して然るべき時に備えましょう。

こういう時こそ如何に過ごすかが大切なのかもしれませんよ。

では、好物件に出会える事を祈りつつ・・・手(チョキ)





posted by 不動産コンサルタント  at 12:04| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月18日

其の八の2-アパート経営.com第二弾-

みなさんこんにちわわーい(嬉しい顔)

毎日暑い日が続いていますが、体調管理は大丈夫でしょうか?
私の知人も、つい先日扁桃腺に膿が溜まりとんでもない事になっていました。充分にご注意下さい。
抵抗力が落ちている時は、普段ならなんでもないことが、思わぬ事態になることがあります。

さて、昨日「アパート経営.com」の運営事業部の方より今月の質問に対する回答の依頼を頂戴いたしましたので、早速回答させて頂きました。

今回のご質問は「二年前に自宅を購入したばかり、残債約4800万円、年収850万円、自己資金250万円 収益物件の購入は可能でしょうか?
不動産会社の方に相談したところ、購入は困難といわれた。本当に困難なのか?もし購入できるとしたら、いくら位の物件なら購入可能でしょうか?」とのことでした。

またまた、このご質問に対して私なりの愚見を述べてみました。

みなさん、是非見てやってください

アパート経営.com です。

私のクライアント実体験を例に挙げ、アドバイスさせて頂きました。

ご意見、ご感想など頂戴できれば幸いです。

よろしくお願い致します。

では又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 18:24| 岡山 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月11日

其の八の1-価格交渉決裂-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

そろそろ梅雨も明け、いよいよ夏本番です晴れ晴れ晴れ

ここのところ、ブログすっかりご無沙汰でした。すみませんふらふら

さて、以前紹介させて頂いていた投資物件の購入の件ですが・・・・
残念ながら、価格交渉が不調に終わり購入には至りませんでした。

この物件を紹介して下さった方には、申し訳ないのですが、私が算出した価格には、私なりの根拠がありますので、当然ながら「その価格では購入できません」というお返事をさせて頂きました。

自らが居住する為の物件であれば、満足度によっては価格交渉が不調に終わっても、購入する事もありえますが、今回はあくまでも投資ですので、こういう結果になってしまいます。

まだまだ、購入意欲は旺盛ですのでいい物件がきっと見つかるものと信じて頑張ります。

最近では県外(近県のもの)の物件をご紹介頂く機会も徐々にですが増えてきましたので、広い視野で物件を探していきたいと思っています。

面白いものが見つかったらまた皆さんにもご紹介させて頂きますねるんるん

乞うご期待

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:22| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月28日

其の七の10-お金はただのお金-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

今日のネタはタイトルにあるように、「お金はただのお金」ということにさせて頂きました。

人間が豊かな人生を送っていく為には、お金は必要欠くべからざるものであることは、疑いようもありません。

「金、金と浅ましいヤツだ」と思われるかもしれませんが、お金より大切なものがあることもわかっていますが、でもやはり我々が生きていくうえでお金は必要ですよね?

この、お金というものはおもしろい性質を持っています。

とっても「寂しがり屋」

なんです。

何年か前に、土地を処分したいというおばあちゃんのお世話をさせて頂いた時、無事土地の売買取引を終えた後に、そのおばあちゃんが、所有し、使っていない倉庫の敷地にアパートを建築する事を提案した事がありました。

当初は、「高齢になってから冒険はしたくない」とか、「税理士さんがアパートはやめた方がいいと言っている」とか、「入居者が入ってくれなかったら不安だ」等々否定的なことばかり仰っていました。

けれど、私にはこのおばあちゃんが、土地を売ったお金を単にお金として持っていたら、僅か数年後には破綻する姿が容易に想像できましたので、何が何でも土地を売ったお金を元手にお金にお金を稼がせなければと懸命におばあちゃんを説得しました。

県外に在住の息子さんともお目にかかり、お金をお金で保有する事の危うさや、アパート経営の戦略等々お話をさせて頂きました。

このおばあちゃんには、以前からお世話になり、本当に良くかわいがって頂いていましたので、本当に必死でした。

説得の甲斐あって、某住宅メーカー施工で無事アパートを建築する事になり、管理会社の一括借り上げという形で運営が始まりました。

頼りにしている息子さんが、県外に在住されている事もあり、口には出さなくてもいくらか寂しい思いもされていたに違いありません。

アパートも満室で運営され、家賃収入も入り、副産物として、入居者とのふれあいまで、このおばあちゃんは手に入れることができました。

おそらく、あの時何もせずにお金をお金で保有していたなら、土地を売って得たお金は、今頃底をついていただろうと思います。

例えば2000万円の現金があったとします。
そのおばあちゃんが、年間400万円で生活していたとします。
当たり前ですが、5年でお金はなくなってしまいます。
僅かな年金だけで、残りの人生を豊かに過ごす事は不可能でした。
つい先日、久し振りにこのおばあちゃんとお話させて頂きましたが、本当に明るいお声で、お元気そうでした。わーい(嬉しい顔)

アパート建築の際には、随分と生意気な事も言わせていただきましたが、「あんたのおかげじゃなあ」と仰っていただき、本当にありがたかったです。

皆さん、お金はただのお金です

使ってしまえばなくなります。「使うお金をお金に稼がせる」ことが大切です。

また、お金は寂しがり屋

です。お金の無いところにお金は集まってきません。お金はお金があるところに集まりたがります。

お金は無いよりはあったほうがいいですよね。でも大切なのはお金を持っている事ではなく、運用する知恵と勇気なのです。

本日は「金、金、金」とやや、卑しいような話しになりましたが、我々人間が、物心ともに豊かに生きていく為にはお金は大切なのです。

お金で幸せは買えないかもしれませんが、少なくとも不幸はある程度防げると私は思います。

みなさんはどの様に思われますか?

ご意見、是非お寄せ下さい。

お待ちしています。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:59| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月20日

アパート経営.com-何でもQ&A 回答しました-

みなさん おはようございます。わーい(嬉しい顔)

今日も梅雨空でじめじめしますが、はりきっていきましょうグッド(上向き矢印)

さて、予てより登録をさせて頂いておりました、不動産投資家向けのサイト アパート経営.com様より何でもQ&Aに回答をして下さいとのメールがきましたので、早速回答を返信しておきました手(チョキ)

25日前後より、メールマガジンにて配信されるようです。

良かったら、ご覧下さい。(質問の内容は、入居率を上げるためには管理会社と管理契約を結ぶべきでしょうか?又、管理契約を結べば入居率は上がるものでしょうか?との内容でした)

このご質問に対し、私なりの愚見を簡単に述べています。

アパート経営に限らず、不動産投資を実践されている、あるいはこれから、不動産投資を始めてみようかとお考えの方には、内容的にも簡潔で、見易いサイトかと思いますので、是非一度ご参考になさってみて下さい。


アパート経営.com お奨めです。ひらめき

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:35| 岡山 🌁| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月19日

其の七の9-金融機関の姿勢-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

梅雨に入り、じめじめした日が続きそうですが、体調には呉々もご注意下さい。
この季節は、基礎代謝が悪くなり知らず知らずの内に体内に疲労が蓄積されがちです。

さて、ここ最近特に感じることですが、収益不動産の融資に対する各金融機関の取り組み姿勢に随分と差が出てきており、また銀行によっては、最初から収益不動産に対しては融資しないことを前提にしている金融機関もあるように思われます(個々の属性がよければ別なのでしょうが・・・)

そもそも、不動産投資家と金融機関との関係とはどの様なものでしょうか?

私は、ベースは「共同事業者」であると認識しています。
しかしながら、不動産投資のリスクを過剰に見積り、乗ってこない金融機関が増えてきたように感じているのは、私だけではないと思います。

銀行には銀行のロジックがあるのでしょうが、この姿勢にはいささかの疑問を感じます。
個別にその投資の内容を分析し、リスクとリターンが見合うのであれば、もう少し積極的に対応してもよいのでは?と思います。

例えば、中古物件の場合、まず例外なく

融資期間の問題

が出てきます。

木造であれば最長20年から経過期間を控除して残存年数までしか融資しない。

RCや重量鉄骨造でも、税法上の耐用年数で見てくれる金融機関はごく稀です。

実際に建物の寿命は、その築年数とメンテナンスの双方から判断すというのが、最も合理的なわけですが、なぜ、金融機関は、築年数だけで判断するのかが、私には良く理解できません。

皆さんは、どの様にお考えですか?

また、ご意見をお聞かせ下さい。
では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:44| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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