2008年06月10日

其の七の8-決断-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

先日ご紹介した、「好物件対好物件」に対し、決断致しました。

但し、この決断は、購入者の背景や属性が異なっていれば、また違った決断、判断も当然ながらあったと思います。

私が何時もお話している様に、ある時点でのAさんにとって良い物件が、必ずしも、その時点でのBさんにとっても良い物件であるとは限らないのです。

今回の決断は、購入者が当社であること、当社が今保有している物件とのバランス、規模、キャッシュフローの額、当社の借入金の状態等々、様々な角度から検討し、判断しました。

どっちだと思います?

はっきり契約できることになりましたら、詳しく発表します。

何をどの様に考えて、その結論に至ったかを明らかにしていきたいと思っています。

その際には、是非皆様からのコメントをお待ちしています。


最近コメントを頂けないのが、ちょっぴり寂しかったりしています。

是非コメントして下さいねダッシュ(走り出すさま)

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 17:56| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月09日

其の七の7-好物件対好物件-

みなさん こんにちは。

今、私は非常に悩んでいます。
正に「思案のシドコロ」といったところでしょうか?

条件の全く違う好物件が二つ。片や利回りはそれ程高くないが、安全、確実手(チョキ) 片や、物件そのものはそれ程ではないが、訳あって破格で売買可能(かも)ボリュームも1:3  う〜んexclamation&question

銀行の方とも良く相談し、早急にどちらで話しを進めるかを検討します。

ちなみに、その内の一つは弊社のお客様にもご紹介させて頂いています。
そのお客様にも、自信を持って紹介できるものが出てこなかったのでやっと紹介できたのですが・・・

以前にもお話したように、弊社は「投資顧問業者」ですので、利害相反行為は、硬く禁じられています。従って前回もそうでしたが、お客様に紹介できる物件は、資金手当てが可能であれば、弊社でも購入しても良いものしか紹介させて頂いていません。
でなければ、不動産投資家の方と末永いお付き合いが出来ないからです。
本当に良いものを購入していただいておけば、将来仲間内でまた、物件を融通しあったりも出来るかもしれませんし、兎に角「三方良し」をモットーにこれからも頑張って参ります。

結果を改めてご報告させて頂きます。

では、また手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 12:47| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月07日

其の七の6-区分所有建物の扱い-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

今日は、区分所有建物(マンションの各部屋のことです)について述べてみます。

マンションは、一戸建てと違い、区分所有法という法律で扱われ、登記の仕方も独特なものです。

従来は一戸建てと同じように土地は土地、建物は建物で登記を行っていましたが、昭和59年(60年?)から登記法が改正され、分譲マンションの様に一部屋ごとに、権利の目的物になりえるものは、土地建物を一体のものとして登記する様になりました。

ところで、このマンションですが、マンション一棟を一括して売買するケースのほか、当然一部屋ごとに売買するケースがあります。
投資目的で、区分建物を購入する際、金融機関さんはあまり積極的ではない様です。
自分が住む目的で購入する際は、それ程融資付けも難しくは無いのですが、投資でマンションの一室となると、比較的否定的な発想をされる様です。

一部屋だけということは、空室リスクが高いということになりますので(所謂ゼロか百かという事です)分からなくは無いのですが、例えば区分建物を複数まとめ買いする際には、この理論はきわめてナンセンスです。

10戸毎のアパートを所有するのと、立地の異なる区分建物を10戸所有するのとは空室リスクは同じ、あるいは逆に後者の方が異なる立地、異なる間取りのものを保有できますので、リスクは軽減されます。
また、築年数と利回りが同じであれば、区分建物の方が償却は多く取れますし、建物の税法上の評価は、区分建物の方が高いのでより有利であると言えます。

また、出口戦略も比較的立て易いので決して区分建物に対する投資を否定的に考える事はないと思います。

1K程度であれば、10年くらい保有した後に表面の利回りを15%位に設定してやれば、200万円〜300万円位で売りに出してもそう苦労もせず売却する事が可能ですし、タイミングを見ながら、個別に売却する事も可能です。
更に、一棟をまとめて保有していれば、当然建物(外部)の修繕もそのオーナーが、自身で行わなければなりませんが、区分建物の場合であれば、管理組合に修繕積立金が溜まっていますので、それまでの各オーナーさん達がためていてくれたお金で建物の外部の修繕工事が行えたりするわけですよね。手(チョキ)

もちろん、区分建物が他のものに比べて全てにおいていいわけではありません。デメリットもあります。
例えば、管理費、修繕積立金等が必要なため、運営費は高めになってしまいますし、地方都市では「マンションは土地がついていない」と思われがちです(敷地は持分を共有していますので、決して土地がないわけでなないのですが・・・)

立地、利回り、入居の確実性、購入可能価格などの条件が有利であれば、決して区分建物だから良くないということには、ならないということなのです。

ところが・・・・金融機関の方々は区分建物に対する投資には比較的消極的であったり、担保評価が極端に低かったりする様です???

個別に精査し、投資としてバランスが良いのであれば、一棟纏めての物件なのか、区分建物なのかは、あまりこだわる必要はないのでは?と私には思われます。

皆さんのご意見も是非お聞かせ下さい。
コメントお待ちしています。パンチ
posted by 不動産コンサルタント  at 13:27| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月06日

其の七の5-優良物件≠優良投資

みなさん、おはようございます。
以前「優良物件を購入する事が必ずしも優良投資とは、限らない」という事を述べましたが、今回まさにその逆の案件が入ってきました。

立地はまあまあ、築年数はやや古い、ロケーションは今ひとつ。
最初、この物件を紹介してもらった時は、一応現地は確認したもののあまり、購買意欲を掻き立てられるものではありませんでした。
この度、運営費の全てについて確認が出来ましたので、投資分析を一応実施してみました。

潜在総収入も、現行の家賃ではなくこの設定ならまず空く事はないだろうと思える額にし(現行家賃の8掛け)更に入居率を85%とし、分析しました。
この試算は、リスクを充分過ぎる程きつく見た試算です。
普通、こんな見方をしたら合うものはめったにありません。

ところが、今回の案件はこの状態で、純収益8.8%、自己資金収益率16.91%、損益分岐率59%、自己資本回収期間5.9年という結果が出ました。

当初、全くといっていい程無関心だった物件が、具体的分析をする事によって、俄然、優良投資に思えてきました。

今回の案件は区分所有の物件ですので、タイミングを計りながら、個別に売却していけるというのも、魅力の一つではないかと思っています。

後は、地元の業者さんへの、ヒアリングと、物件に心理的瑕疵があるか否かの確認が出来れば、判断しようと思っています。

いやぁ、本当に何が幸いするか分からないものです。
では、これから現地を再度確認に行ってきます。車(セダン)ダッシュ(走り出すさま)

ちなみに、この物件の購入総予算は、約2200万円、現在価値(割引率4%で試算)は約3350万円となっています。パンチ

でも、いくら数字が良くても買ってはいけないものもありますので、そのためにも、現地をもう一度良く見た上で、自分の感性にも問いかけてみるつもりです。
結果報告をお楽しみにしていて下さい。

では、また手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:42| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月05日

其の七の4-運営費の把握-

みなさん おはようございます。

このブログを始めた頃、NOI(純収益)の重要性について書きましたが、最近またこのことを感じさせられる出来事がありました。

立地も良く、築年数も比較的新しく、表面利回りも充分かなあと思える物件がありましたので、早速現地へ確認に行きました。
すると、運営費が結構掛かるのでは?と思えたのですが、データが揃っていないので、投資分析の作業が行えませんもうやだ〜(悲しい顔)

今、この物件を紹介くださった業者さんへ、確認中です。
現在の設定家賃は、やや高めですが適正賃料にしても充分に回りそうです。
しかも、この物件には立地特性を生かした収益性UPの為の秘策もあり・・・・(面白そうですよ〜)

運営費明細が一日も早く知りたいです。
これが、分からなければ何も出来ません(何となくいいのかなあと思うだけです)

こうしている間にも他の投資家の方は、この物件の運営費を把握しているかも知れません。

いいものを買うためには、物件情報だけでなく如何に判断する為のデータを早期に収集するかという事が、明暗を分けます。


いいものを手に入れるには、売り情報の収集、運営費の早期把握が不可欠なのです。


それではまた手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:40| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月31日

其の七の3-市場調査・リサーチについて-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

今日は、不動産投資をする際の入り口である「市場調査」についてお話してみます。

不動産投資、不動産経営には色んなプレイヤーが介在します。

仲介業者、管理会社、斡旋業者、インスペクター、コンサルタント、税理士等々・・・

この中でも投資をするか否かの判断を下す際、非常に重要になるのが、「市場調査」です。
売買仲介業者は、案外その地域の賃貸需要の動向には疎いものですし、弊社のような投資顧問業者もまた然りです。当社は投資判断の際の様々な指標を算出し、その投資の安全性や、収益性などの判断は、得意ですが、いつもお話する様にその建物に入居者が入らなければ何にもなりません。

当たり前の事なのですが、個々の物件に対し地元の賃貸斡旋業者のお話を聞かせて頂く事は、不可欠です。なぜなら、その地域ごとの動向に対し最もリアルタイムで把握し、敏感なのは、「地元の賃貸斡旋の現場で活躍している営業マン達」だからです。

間取り、賃料、設備、入居者ターゲット等々・・・ やはり、彼らに生のお話を聞かせていただくのが、一番です。

つい先日も、資料上は好物件か?と思えるものがありましたので、早速現地へ確認に行きました。道路条件も悪くは無く、建物の管理状況もまずまず、立地もまずまずでした。 ところが、地元の賃貸専門業者へヒアリングしてみると・・・バッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)でした。

不動産投資は、時間が掛かる事業ですし、出口戦略が非常に大切です。

つまり、未来の不確実性の見極めと、それに対するリスクプレミアムの見極めが求められます。

一見、好物件?と思えるものでも、感覚や指標だけでは判断しては危険です。必ず投資判断の際には面倒でも、地元業者へのヒアリングを実施して下さい。もし、自分でやるのは面倒だと思われる方がいらっしゃいましたら、弊社へお任せいただいても結構です。

弊社は、「不動産投資顧問業者」ですから不動産投資コンサルティングの「部分的受注」も行っています。「一括受注」から「分離受注」まで、各お客様が必要とされている部分に対し、キメの細かいコンサルティングサービスを提供させ頂きます。

皆様方が、本当にご自分に必要なサービスをご自身でお選び頂ける仕組みですので、是非お試し下さい。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:35| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月25日

其の七の2-投資分析完了◎-

みなさん おはようございます。わーい(嬉しい顔)

昨日は一日雨雨でうっとおしかったですね。
雨が降る日は、特にこの季節は歳のせいか体がダルダルですバッド(下向き矢印)
若い頃は結構体を鍛えていましたので、30台半ばまでは年齢による身体の衰えを感じる事はあまりありませんでした。
40を超えた頃に一度、そして最近更に・・・バッド(下向き矢印)
もう一度身体を鍛え直そうかと真剣に考えている今日この頃です。

さて、本題から外れてしまいましたが、先般ご依頼頂いた投資分析が完了しました。
結果は、グウ〜ツグッド(上向き矢印)るんるん ◎でした。後は融資が付けば何も云う事はありません。

ただ、このお客様は二年ほど前から、不動産投資を始められたのですが、ものすごい勢いで物件を買ってこられました。なんと僅か二年で、今回の物件を含めると54戸を運営されています。現在満室です。

この方とは色々と情報交換もさせて頂いたり、公私共にお世話になっていますが、今回の物件が購入できたら取り合えず一休みして、満室経営を維持するノウハウの蓄積に、専念してはどうですか?とお話しました。

過去の物件も非常に良いものを購入されていますが、借入金の額が高めなので全体で見たときのDCRが気になるところです。
(逆にCCRは驚異的な数字ですが・・・)

次の物件を購入する時は、全体のDCRを改善する為にもキャッシュフローの蓄積に努め、ドーンと現金を投入する事をお勧めしています。

しかし、今回の物件は本当に良かったと思います(弊社は仲介はしませんが)

RC、 築12年、表面利回り12%、好立地、純利回り8%超、BE%62%(約半分空いても持ち出しがないということです)

う〜ん ベリーナイスexclamation×2

出口戦略実行の際は、是非お手伝いさせてください。
今から楽しみです。

みなさんも、不動産投資の入り口でもし迷っているなら、是非一度
(株)CSクオリティにご相談下さい。
不動産投資顧問業者として、投資家の利益の為に全力でバックアップさせて頂きます。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:53| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月20日

其の七の1-投資分析依頼-

みなさん おはようございます。わーい(嬉しい顔)

久し振りに、投資分析のご依頼を頂戴いたしました。
弊社に、年間投資顧問契約を頂いているお客様よりの依頼です。

因みに今回の物件は、弊社がご紹介したものではありませんので、

弊社はあくまでも、投資顧問業者

としてのお手伝いです。

この様に顧問契約をして頂く事により、他社から紹介を受けた物件であっても、気兼ねなく投資分析(投資指標の計算、市場調査、投資判断の助言等)サービスを受ける事ができますので、宜しければ、皆さんも是非ご検討下さい。

さてさて、今回の物件は岡山市内で非常に人気の高いエリアですので、入居ターゲットは、単身者でもファミリーでも全く問題が無いエリアなので、何時も云う「まず、立地ありき」はクリアしています。
私自身が羨ましく思える程の立地にあります。

次に投資金額ですが、かなりの高額になりますが、高くはありません。物件が良い割には「安い」ということです。
築年数も比較的築浅で、ジャッジメントシートはこれから作成しますが、リスクが低い割りに充分な投資利回りが期待できると思います。

さあ、張り切って分析作業をしてみたいと思いますので、このへんで・・・みなさんご機嫌様、又明日手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:39| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月18日

其の六の10-本来の目的-

みなさん おはようございます。

今日のお題は、本来の目的です。

何かと申しますと、不動産投資は、投資(当たり前なのですが)ですので、収益不動産を買うことそのものが目的ではないという事です。

ところが、最近買える物件が非常に少ないのです。

弊社のお客様にも、収益不動産を探していてなかなか買える物件が出てこないと、焦りと消費欲に負けそうになり、妥協してしまいそうになりがちですが、そんな時は冷静に「何の為に不動産投資をしようとしているのかを静かに考えるようにして下さい」というお話を良くさせて頂くのですが、今まさに私は、私自身にこの事を言い聞かせています。

二ヶ月ほど前から、弊社でも収益不動産の購入を計画し(この8月若しくは、9月頃の購入を目指しています)色々と物色していますが、
なかなか良いものが無く苦戦を強いられています。

しかし、不動産投資の成功の確率を高める為には、私自身がいつも申し上げているとおり、客観的な投資分析指標の確認とそれに基づく冷静で合理的判断が求められます。

私自身、今現在収益不動産を買いたくてウズウズしていますが、現在市場に出回っているものの中には残念ながら買っていいもの(あくまでも私にとって、ということですが・・・)はありません。
この状況は、よくありません。フラストレーションが溜まる一方です。

どなたか、いい情報がありましたら、是非お知らせ下さい。

もちろん弊社が買主になるわけですから、成約したあかつきには、

法定上限手数料

をお支払いさせて頂きますので、仲介業者様からの情報提供も大歓迎です。

宜しくお願い致します。

ではでは手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:31| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月17日

其の六の9-後期高齢者医療制度・年金問題と不動産投資-

みなさんおはようございます。

ここしばらく、毎日のように「後期高齢者医療制度」や「年金問題」について、テレビや新聞等あらゆるメディアで取り沙汰され、特にTVでは、様々なコメンテイターの方がそれぞれに色んなお考えを述べておられます。
そこで、良く耳にする共通のワードが幾つかあります。
私が、拝聴していて、最も耳に残っているワードは「弱いものいじめ」「年寄りいじめ」という言葉です。

僅かな年金を受給し、他に所得もなくしかもその年金から保険料が天引きされており、しかも殆どの自治体で事前に天引きする額の書面による告知もなしに年金から天引きされているということです。

確かに、社会保険庁の問題や、年金問題解決すべきことを解決もしていないのに、とるものはさっさと取る、取る事に対する行動は、非常に早いという観が否めないという印象を受けています。

この問題の根底には長年の政治、行政の怠慢や国民の無関心といったことに代表される様に実に多くのファクターが複雑に絡み合ってあたかも縺れた糸の如く、複雑になってしまっているのだと思います。

今、起こっている現象面にばかり目を取られるのではなく、そしてその現象対し不平不満をぶつけるだけではなくその原因が何なのかを冷静に考えるべきであり、そして、そのなかから自己防衛策を自らが真剣に模索しなければならないのだと私は思います。

「「勤労所得がゼロになる日」は、確実に全ての人にやってくる」というのは、このブログの中でも私が再三再四述べてきたことですが、ここ数日来の様々な報道を見聞きしていて、まさに今苦しんでおられる多くの方にあてはまる事ではないかと感じています。

長年懸命に働いてこられ、本来これからのんびりと穏やかでゆとりのある生活を、享受していただかなくてはいけない方々が、苦しんでおられ、悲鳴をあげておられる事に強い憤りを禁じえません。

しかし、我が国は資本主義の国ですから、北欧の社会主義の国家のように国を当てにしていると泣きを見るのは社会的弱者なのです。

泣きを見ないためには、国や行政に過分な期待はせず自らの生活や自らの豊かな老後は自らの自助努力によって勝ち取るんだという意識を持つ事が非常に大切なのです。

現役時代に、このことを真剣に考えそれなりの準備をしてきた方々は、悠々自適の人生を謳歌されているのだと思います。

今の日本は、社会的弱者に起こっている現象面ばかりをクローズアップしすぎている様に私は感じています。

確かに、政治や行政に努力して頂き、高齢者や、社会的弱者に厚い社会を作ることは不可欠な事なのですが、それだけでは、全ての方が満足できるような社会は、初めから出来るわけがないのです。

なぜなら、資本主義国家の前提には自助努力があるからです。

以前にもこのブログで書きましたが、もう一度述べておきます。

資本主義国家において自助努力をしない者は破綻する。

天は自ら助くる者を助く。

勤労所得がゼロになる日は確実にすべての人に訪れる。

勤労所得がゼロになる日をどのような状態で迎えるかは、今の皆様方の意識に掛かっているのです。

自分と、愛する家族の経済的にも、精神的にも豊かな未来を築くのは自分自身なのです。

よ〜く考えてみて下さい。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:09| 岡山 ☔| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月15日

其の六の8-実効金利と約定金利-

みなさん おはようございます。

さて本日は、「実効金利と約定金利」についてお話ししてみます。

先日の名目金利と実質金利は、物価や景気の影響を加味するか否かの区別であるのに対し、実効金利と約定金利というのは、金利に相当する諸費用を加味するか否かの区別です。

住宅ローンなどは、借り入れ諸経費がそれなりに掛かりますので、約定金利は安く見えても実効金利は案外・・・ということもあります。

例をだしてみますが、計算を簡易にする為、借り入れ額と年数は実際の住宅ローンではあまりない少額、短期でお話してみます。

例えば、100万円を3%で2年借りた時融資手数料2万円と保証料が年1%必要だとすると、約定金利は3%でも、金利相当の実効金利は、年率5%ということになります。

一般の方は、往々にしてこの「約定金利」に目がいってしまいがちですが、やはりお金を借りる時は、金利以外に掛かる経費についても金融機関に事前によく確認しておく事が肝要でしょう。

約定金利が高く見えても、経費が殆ど掛からないものもあれば(プロパーローンなどに多いようです)約定金利は低く見えても実効金利は驚くほど高くなる場合もあります。

約定金利、実効金利、名目金利、実質金利

お金を借りる時はこれらを良く見て、自分自身が負う事になる金利負担が一体如何ほどになるのかを合理的に把握する事は、単に金利負担を掴むだけではなく、お金に対する感覚を磨く上でも大切な事なのです。

こうした、感覚を磨く一つ一つの小さな積み重ねが、気が付けば皆さんの大きな武器になっていくのです。

そしてこうして得た武器は更に飛躍的に様々な相乗効果をもたらし、飛躍のスピードをどんどん速めていくのです。

小さな積み重ねを怠る者には、大きな成果はまず、望めないという事を、お忘れなく。

そして、誤った理論で努力を重ねる事は非常に効率が悪く、大怪我に繋がります。だからこそ、私は不動産投資を行おうとしている方々に、まずは、勉強して下さいとお願いしているのです。

正しい理論を学び、コツコツと努力を重ねる事が、結局は一番の近道だったりします。

昔から、言われていることは、実に的を得ています。

急がば回れ


ローマは、一日にして成らず



千里の道も一歩から

うん、うん

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:04| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月10日

ある日突然

みなさん こんにちは

実効金利と約定金利について書こうと思っていましたが、一昨日ある金融機関の渉外担当の方が突然来訪されました。

今日は、その時のお話を、紹介することにしました。

実は予てより、その金融機関さんから預金担保でお金を借りていました。
預金担保ということもあり、貸付条件は借りる者にとっては、それはそれはありがたい条件でした。
まず、元金均等払いである事。次に貸出金利が預け入れ金利の0.○○%上乗せであること。更には、使い道が自由であること。

まあ、預金担保ですから、貸す側は、リスクが低いので当たり前と言えば当たり前なのですが・・・。

ところが、この度突然、融資条件の変更について承諾書を提出するようにとのことでした。
証書貸付という形を取っていましたので、期限の到来を待たずにこの様な事態になるとは正直驚きました。
金利は常に動いていますので、金利が上がれば負担が増えるのは至極当然のことなので、嬉しくはありませんが異を唱える事はナンセンスなことです。ところが今回のお話は、そんな話しではなく、単純に上乗せ分を引き上げるというお話だったのです。 

 
しかも引き上げ幅は、ほぼ、二倍

預け入り金利も上がるから、それに連動して貸付金利も上がるというのなら、なんら文句はないのですが、今回のお話は、その金融機関のいかにも、殿様商売的な考え方に対し、非常に不愉快な思いをしました。

ただ、その渉外担当の方には、日頃よりお世話になっていましたし、本当に良くして頂いていましたので、文句らしい文句も言わず、承諾書に署名捺印して、この一方的で乱暴な、上から押し付けられたような極めて理不尽な申し出を飲む事にしました。

会社の姿勢という観点から考えた時、その金融機関の上層部の方々は、もう少し謙虚に顧客を敬う心を持つべきではないかと思います。
今回、一番違和感を感じたのは、組織としての決定が今月早々で、今月下旬までに、全ての顧客から承諾書を取りつけることが、現場の方に強いられるそうです。

当然、種々様々な事情があるのは、理解できますが、普段現場を飛び回る事もなく、顧客の顔を見ることもあまりない所謂、お偉いさんと呼ばれる方々のことを思い浮かべる時、怒りにも似た思いが湧き上がってきました。

こうしたお偉いさん達は、現場の方々の苦労や、お客様の要望や、思いにもっと目を向けるべきではないでしょうか?

口先だけで、「地元の皆様に愛されるよう」などとほざいている姿は、腹立たしくもあり、滑稽ですらあります。

まぁ資本主義の国では、致し方ないのかも知れませんが・・・

本当の意味での顧客主義を実践することが出来ない組織は近い将来市場から淘汰されていくように私には思われます。

生活者(私もそうですが)はどんどんその目を厳しくしていっています。

これからの企業に求められるのは、綺麗ごとやお題目でなく、謙虚に顧客やその組織で働く方々のことを敬う心ではないでしょうか?

今日は、多少愚痴っぽくなったかもしれませんが、その組織で一生懸命働く従業者や、顧客の心を見ようとしないお偉いさんと呼ばれる感覚の麻痺した人達に対し、何か物申したかったのでこんは話しになってしまいました。ちっ(怒った顔)ちっ(怒った顔)ちっ(怒った顔)

次回は、お話を本来の路線に戻し、実効金利と約定金利について書いてみます。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:02| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月07日

其の六の7-名目金利と実質金利-

みなさん おはようございます。

今日は、朝から雨ですね雨

サクラも、そろそろ終わりでしょうか?

まぁ、年がら年中サクラが咲いていてもありがたみがないとは思いますが・・・ サクラが日本人に愛されるのは、その儚さや潔さが愛されるのかなぁと思います。
また、来年も綺麗なサクラを楽しめれば、幸せだなぁと思います。

さて、今日は「名目金利」と「実質金利」というお題でお話をさせて頂きます。


かつて高度成長期には、周りの大人達が「「貯金して付く金利が○○%でも物価の上昇が○○%あれば、インフレで目減りするから、正味の金利は○○%しかない」などと言ってボヤイテいました。
当時の私には、なんのことやら???でした。

このことは、角度を変えてみれば実質金利のことを言っていたのだなぁと理解できたのは随分後になってからのことでした。

つまり、仮に今10万円の物を買うのを我慢して、年5%の金利で1年間お金を預けておけば、1年後には金利が付いて10万5千円になって還ってくるが、仮にインフレ率が4%であれば、買おうとしていたものも値上がりして10万4千円になっているので、一年間の我慢に対する見返り(金利)は、僅か1%しかないということだったのです。

少し、表現が下手で解り辛かったかも知れませんが、この場合の5%の方が「名目金利」であり、正味の1千円の元本に対する割合の1%のことを「実質金利」というわけです。

式に表すと

実質金利=名目金利−物価上昇率

(インフレ率)


となるのです。

デフレの時などは、この式のインフレ率がマイナスとなるから、名目金利にデフレ率を加算したものが「実質金利」となるのです。

インフレの時に、物価上昇率が名目金利より大きくなれば、「お金を借りて物を買ったほうが得」とよく言われますが、これが「債務者利潤」なるものです。
逆に、デフレの時は名目金利に物価の下落率が上乗せされるので、実質金利は思いの他高くなるのです。

「低金利だから債務者の金利負担は軽くすんでいるはずだ」と言う意見もあるかもしれませんが、金利負担の大小は、「名目金利」ではなく、「実質金利」で捉える方が妥当であり、従って金利負担という事を考える際には、物価水準も考慮に入れるべきではないかと私は思います。
みなさんは、どう思われます?

次回は、良く似た言葉ではありますが、「実効金利」と「約定金利」についての愚見を述べようと思います。

では又手(グー)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:01| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月05日

其の六の6-金利の決定-

みなさん こんにちは

昨日ご案内したとおり、これからしばらくは、経済・金融と不動産についてお話を進めていこうと思います。

サブタイトルに「金利の決定」とありますが、今日は金利決定の要素について簡単に触れておこうと思います。

金利とは、簡単にいえばお金を貸し借りする時の「貸し賃、借り賃」といえます。これは、物価と同様資金に対する需要と供給の関係、言い換えれば金融市場での貸し手と借り手の状況によって決定されるものです。

金利決定には、信用度・期間・物価及び経済情勢という三つの要素があります。

まず、第一の信用度については、信用度が高いほど
金利は安くなります。理論的にはリスクゼロの金利があり、これにリスクの見積りに応じて、リスクプレミアムを上乗せして個別の貸出金利を決めていくこととなります。

次に期間ですが、期間が短いほど金利は原則安くなります。
これは、回収リスクとの関係でそうなってきます。基本的には、期間が長くなればそれに連動して回収の不確実性は増大していきます。
その間の経済変動の予測に対する不確実性が高まるので、ごく当然のことと言えるでしょう。
因みに、代表的な金利指標としては、短期金利では「無担保コール翌日物金利」が、長期金利としては、「新発10年物国債流通金利」があげられます。

本日の最後に、物価や経済情勢と金利の関連性についていえば、資金の貸借の値段ともいえる金利の変動は、物価の変動と非常に関係が深く、物価の上昇は金利の上昇に、物価の下落は金利の低下につながる場合が多いようです。

ただ、資金の需要と供給を市場の参加者だけに任せてしまうと、心理的過剰反応が出てしまい(人間の悲しい性でしょうか?)上ブレ、下ブレを引き起こしてしまいがちです。
そこで、この様な市場の動きを安定的な方向に導くよう、金融市場に出回る資金の量を日銀が政策的に調整するのです。
その際の判断材料に使われる数値が、皆さんも良く耳にされる、マネーサプライなのです。

今日は、非常に硬い話に終始してしまい、すみません。
明日は、もう少し身近に感じる事のできる「名目金利」と「実質(負担)金利」について書いて見ようと思います。

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:13| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月04日

其の六の5-金融・経済と不動産投資-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

気候も良くなり、サクラの季節から新緑の季節へとなんとなく希望に溢れた季節の到来を密かに喜んでいます。

さて、本日から少しの間はサブタイトルにあるように「経済金融と不動産投資」について書いていこうと思います。

経済・金融情勢の土台には不動産が深く関わっていますし、逆に不動産の動きは景気や経済・金融の動向に左右されるものであると言う事は、周知の事実であります。

にもかかわらず、巷には経済・金融に関する書籍は数多刊行されてはいますが、「不動産」という切り口、角度からの経済・金融に関する解説書はあまり見当たらないように思われます。

そこで、少しの間この切り口からの「経済・金融」について語ってみようかなと思います。

「経済・金融」というと、何だかとっつき難いようなイメージを持たれる方も居られるかも知れませんが、気張らず、構えずでお付き合い頂ければ嬉しく思います。

では、明日より本編に入ります。

よろしくねぇ〜手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:47| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月30日

其の六の4-誤った理論にご注意下さい-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

今日は、不動産屋さんのホームページで皆さんを不動産投資にお誘いする際の、キャッチコピーの中で私がいつも大変残念に感じている事について、言及します。

不動産業者(弊社もそうですが)が、サラリーマンの方に対し不動産投資が有利な投資手段であることを紹介することそのものには、私も賛成です。なぜなら、いつもお話ししています様に、不動産投資は数ある投資手法の中でも、比較的リスクが低く効率も良い投資手法だからです。

但しご注意ください。

それには、あくまでもきちんとした理論を学び、リスク軽減に対し自ら対策を講ずる意識が不可欠なのです。この前提なくいわゆる「人任せ」にして自分は通帳のチェックだけでいいやという意識では、間違いなく破綻してしまいます。

そしてこのことが、私がいつも残念に感じていることに他なりません。

現代はいろんな情報が氾濫し、いい情報もあれば、その逆もあります。

中には消費者の皆様に対し、不動産投資をお勧めする際の姿勢が全くもってデタラメな不動産業者もよく見かけます。その様な業者が好んで用いるキャッチコピーで最も目につくのは、「管理、運営は専門の業者に任せて、あなたは、通帳だけ見ていればよいのです」という言葉です。

もちろん、賢明な皆様はこんな馬鹿げた言葉には騙されることはないと信じてはいますが・・・

この様な表現は、あくまで不動産業者が自身が儲けるための、消費者の利益を軽視した言葉であると私には思われます。

何度もご紹介しているように、弊社は宅建業者であると同時に、不動産投資顧問業者でもあります。不動産投資顧問業者に厳しく求められるのは、投資家の利益確保のために誠実に業務を行うということであり、その業務の中に利害相反行為があってはならないということです。

ですから、入り口部分で甘い言葉で安易に消費者の皆様がたを引っ張り込もうとする前述のような言葉には怒りを覚えます。

多くの方が、不動産投資に出会いその未来を豊かなものにするために行動されることは、とても喜ばしいことだと思いますが、そのために業者が取るべき行動は、プロとして適切な助言者になることではないでしょうか?(購入、運営、管理、処分の全ての場面においてです)

不動産投資は、確かに最終的には「自己責任」で行うものではありますが、この「自己責任」という言葉を無責任に使うべきではないのです。

ろくな調査もせず、投資分析も行わず、無責任に物件を奨めるようなことがあってはならないのです。

お客様がその未来を豊かにするためのお手伝いをさせて頂く以上は、やはり、不動産投資の有利性ばかりを訴えるのではなく、そのリスクや、成功するための理論、取り組む姿勢などもよくよくご理解いただくことが不可欠なのです。

このブログで前にも申し上げた言葉を、敢えてもう一度申し上げます。

「不労所得とは、

何もせずに所得を得ることではない」


ということです。

「不動産のオーナーになりませんか」という言葉は、何も間違った呼びかけではないと私も思います。
但し、「アパートや、マンションのオーナーになれば、運営管理を専門業者に任せておけば、あなたは何もせずにお金持ちになれますよ」
という営業色のとてつもなく濃い、無責任なキャッチコピーはどぎつく言えば詐欺といっても過言ではないと私は憤っています。

私は、いつも「勉強して下さいね」「一緒に勉強していきましょうね」「仲間と共に学び、勝つための投資戦略を勝ち取っていきましょうね」という呼びかけをさせて頂いています。

原理原則はもちろんありますが、時代やトレンドをしっかりと睨みながら、行動することはとても大切です。

不動産投資はとても有利な投資手法であることは疑う余地はありませんが、決して楽をしてお金を稼ぐ手段ではありません。

不動産投資の入り口で、迷っている方からのご相談は大歓迎です。
じっくりとご相談頂き、不動産投資に取り組むか否かのご判断の一助になれば、幸いです。

では、又手(チョキ)

posted by 不動産コンサルタント  at 10:34| 岡山 ☔| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月24日

其の六の3-家賃は永遠の負債- 実話

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

久し振りに、少し時間に余裕ができたので 不動産投資のブログネタを探していました。

私は、ネタに困ると実話をよく使います。

ありました。

いいネタが!

それは、私がまだ若干27歳、花のお江戸で仕事をしていた時のこと。
そして、その時こそが、今思えば私が結果として不動産投資の第一歩を踏み出したその瞬間だったのです。(その時はそれが不動産投資だという認識はしていませんでしたが)

当時勤めていた会社が、売り出した分譲マンション。
京浜東北線某駅より、徒歩約11分。東京駅まで約30分。

折も折、ちょうどバブル景気の2年目か3年目だったと記憶しています。
ただ、運が良いことにその土地の仕入れがバブル前ということもあり、意外と安く売り出されました。

バブル景気の直前は意外かもしれませんが、マンションの売れ行きは、決して順調ではありませんでした。

私も、昭和60年売れ残りマンションの販売に携わりましたが、それはそれは、過酷なものでした。

小田急沿線にあったそのマンションは、売り出し個数250戸に対し、通常の売り出し期間中に売れたのはたったの12戸(だったかなあ?)
一か月毎に担当メンバーを変え、ホテルに泊まりこみで現場とホテル以外には立ち寄ることのない、一か月を過ごしました。

なんとか一年がかりで、完売にこぎ着けましたが・・・・

ところが、ところがですよみなさん!
同じ敷地に立った、翌年分譲分の250戸は

即日完売だったのです。

更にその次の年には、抽選倍率○×倍というような異常な状態になったのです。当時私は不思議でしょうがありませんでした。

今思えば、まさに狂った様な異常さでした。

で、私が生まれて初めてマンションなるものを購入したのが、昭和62年でした。 先にも述べました様に、まだ値段もそんなに高騰はしておらず、社員割引などもあり、約2500万円で購入できたのです。
因みに当時、同程度の賃貸マンションを借りていれば、家賃は約12万円位だったと記憶しています。

この時、このマンションを買っていたことが、その後の私の住宅確保に非常に有利に働きました。

もし、家賃を払い続けていただけなら、倉敷に帰る際、大した貯金もなく、当然賃貸に住み続けるしか選択肢はなかったはずです。

ところが、この住まなくなったマンションは、賃貸ではなく買っていましたので、売ることができたわけです。

買った値段よりも、かなり高い値段でグッド(上向き矢印)
お陰で、倉敷に帰ってきた際比較的少額の借り入れで次の住まいを購入する事ができました。

そうなのです。自宅は住まなくなれば、貸すこともできるし、売ることもできるのです。
もちろん、その時その時の状況にもよりますが、これは不動産を持っていればこそ持つことのできる選択肢なのです。

人間、生きていく上で住まいは不可欠。家賃を払い続けることは、永遠に居住費を他人に支払うという負債から解放されないということに他ならないのでは、ないでしょうか?

蛇足ですが、住宅ローンを借りて所有している自宅のことを「銀行が家主」という表現をされる方がいらっしゃいましたが、支払が終わった時には自分自身の資産になるという点で借家住まいを続けるという事と、住宅ローンを利用して持家を持つという事は、大きく異なるのです。

住宅ローンの返済額のうち、元本部分は資本的支出というのが私の持論です。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 17:15| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月15日

其の六の2-勤労所得がゼロになる日-

みなさん こんにちは

今日のタイトルの 「勤労所得がゼロになる日」

は確実に全ての人に訪れます。

その日を迎える準備を、あなたはしてますか?

漫然と今を過ごしている方がもしいらっしゃるなら、そういう方にこそ弊社をご利用頂きたいと思います。

弊社の意見を採用するか否かは、みなさんのご自由ですし当然ながら、意思決定の主体は、みなさまお一人お一人です。

ですが、大切なのは「知った上で選ぶ」ということではないでしょうか?

想像してみてください。

勤労所得がゼロになる日のことを!

不動産投資が、唯一無二の方法だとは申しませんが余裕をもってその日を迎える有効な手段の一つであることは、疑いようもありません。
少なくとも、私はそう確信しています。

だからこそ、実際に弊社でも収益不動産を保有し、運用しているのです。

人間、生活レベルを落とすのはなかなかできるものではありません。

現役時代、それなりの会社の、それなりの立場にいた方(例えば
お寿司屋さんに行けば、カウンターに座り好きなネタを勘定も気にせず食べ、おいしいお酒を値段も気にせず飲んでいたような方)が、ある日突然、コンビニのパックのお寿司に、発泡酒という生活が苦も無くできるとお思いですか?

私は、お酒は好きですし、ほぼ毎日晩酌をします。
しかし、今から約12年前九州に単身赴任していた時、本当に苦しい生活をしていました。

家族は、倉敷で生活していましたので家内や、子供の生活費を削ることはできませんでしたので(家内はそれでも随分切り詰めていてくれたことを後になって知りましたが)、私の生活費を切り詰めました。

当時は、一日に使えるお金は 1000円(食費、たばこ込)でした。

それでもお酒は飲みたいので、毎日近所のコンビニで、発泡酒一缶とおつまみ一品を買って帰っていましたそれが当時の私の夕食でした。

一週間に一日だけ、缶ビールを飲み、お弁当を食べることが私のささやかな贅沢でもあり、楽しみでもありました。

一週間に一度飲む「ビール」のおいしかったことビール今でも忘れられません。

そんな生活が約一年続きましたが、このままではどうにもならないと思い、その会社を退職し倉敷に帰ってきました。
がむしゃらに働き、生活もだんだんと改善していきました。

九州にいた一年間で、それまでの僅かな蓄えも底をついていましたので、又一からのスタートだったわけです。
この時痛切に感じたのは、「お金は使えば無くなる」という当たり前のことでした。(いやぁお恥ずかしい)

人間不思議なもので、ある程度まとまったお金を持つと変にゆとりを感じ、それが油断を生じさせてしまうのです。

この時私は、お金をお金のまま保有することの危うさ、脆さを嫌というほど味わいましたので、少しでも有利にお金を運用しなければ将来立ち行かなくなると思いました。

様々な運用を試しましたが、いくばくかの信用もつき、銀行がある程度融資してくれるようになれば、不動産投資が一番有利かなと思い、今に至っています。

私の場合は、仕事で不動産を扱っていますのでやはり、一番知っているものにお金を投資し、お金にお金を稼がせるのがベストだと思っています。

弊社と関わって頂いた方には私が培ってきたノウハウや、体験の全てをお伝えし、みなさんにも少しでも安心して、勤労所得がゼロになる日を迎えていただきたいと思います。

「金、金」とイヤシイ様に聞こえてしまうかもしれませんが、我々が、生きていく上でお金は、大切なものの一つであることは間違いないのです。(もちろんお金より大切なものもありますが・・・)

誰か(ベストセラー作家)も言ってましたよね。

「人間お金で幸せになることはできない。しかし、不幸を避けることはできる。」

今日はみなさんに、私がよくお客様にお伝えする諺の意味を、今一
度よく考えてみて頂きたいと思います。(みなさんも、よくご存じの諺ですが)

天は自ら助くる者を助く

豊かな老後や、勤労所得がゼロになる日を安心して迎えるためには、
自分自身が、良く学び、しっかりと準備しておきなさいよ〜。と教えてくれている様に、私には思えてなりません。
あなたは、どうですか???

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:46| 岡山 ☀| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月08日

其の六の1-管理会社に求めるもの-

みなさん おはようございます。

今日は、管理会社を選ぶ際、最も重要なことについて、愚見を述べます。

以前管理会社としての資質については

紹介させて頂きましたが、それは、技量であったり、ノウハウであったり、いわゆるプロとしての業務遂行上の能力に関わることでした。

もちろん、こうしたことも非常に重要なことではありますし、プロである以上、備えていなければならないことです。

しかし、それ以上にもっと大切で、根本的なことがあります。

それは、その会社のお客様に対する謙虚で、真摯な姿勢と、その会社で働く、一人ひとりの社員の人間性なのです。

ノウハウや技量は、経験を積めば確実に備わってきますが、個々の人間性や、ものの考え方は、その会社のポリシーによって、あるいは社員教育、その人が今まで歩んできた生き方によって決まってきます。

したがって、管理を頂いたオーナー様の要望を実現するために謙虚に、真摯に努力する姿勢が何よりも大切なのです。(少なくとも私は、そう思います)

企業ですから、当然ながら適正利益は必要ですし、また、この適正利益がなければ、それこそお客様に対するサービスの質を維持することは不可能です。

ここでご注意頂きたいのは、あくまでも、適正利益

であるということです。

一口に「管理」といっても、その中身は、会社によってマチマチです。

例えば、管理料の料率、又、同じ料率であってもその中に含まれる、業務の内容等、本当に「えっ、こんなに差があるの?」「以前の管理会社はそんなことは別料金だったけど、そこまでやってくれるんだ」
という様なことも、珍しいことではありません。

今般、ある物件の管理をどこにお願いしようかお悩みになられていたオーナー様がおられましたので、ある会社をご紹介させて頂きました。

その際、私が最も重視したのは、@会社の姿勢 Aそこで実際に現場の実務に携わる社員さんのお人柄でした。

入居者募集のみを期待するのであれば、何にも増して重視すべきは

斡旋力・営業力でしょう。

しかし、管理業務は本当にその中身は、多岐に亘りますので、やはり誠意や、謙虚で真摯な姿勢、依頼者を敬う心というものが、その根底にあるべきです。

ここがきちんとしていれば、技量や、ノウハウは必ず備わるものです。

正しい考え方で、正しい努力を継続することが、やはり基本なのです。

いくら、能力が高くても考え方が正しくなければ、良い結果は生まれ得ないのです。

因みに、そのオーナー様に紹介させて頂いたのは、倉敷では私が最も信頼する管理会社です。

信頼しているだけに、その会社に対する私の目には厳しいものもあるのかもしれませんが、今日紹介したようなことが最も備わっているのは、その会社であることを、私は信じて疑いません。

管理会社選びで迷っておられるのであれば、ご参考にして頂ければ、幸いです。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:48| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月02日

其の五の10-稼動率100%に近づけるために-

みなさん おはようございます。

稼動率 賃貸経営をする上で

とても大切なことの一つです。

オーナー様が「うちの物件は、稼働率100%ですよ」とおっしゃることがありますが、残念ながら基本的には、ほぼあり得ません。

現在の稼働率は100%はよくあります。

度々ご紹介しています、弊社が、所有する学生さん相手のアパートの今シーズンの募集活動が、ほぼ満足のできる成果を挙げることができた大きな要因の一つに、全入居者にこの三月末での退去の予定があるか否かをかなり前もってお伺いしたことが挙げられると思います。

契約上は、退去一か月前予告が入居者には義務付けられていますが、これは、あくまでも入居者側に立った発想であり、そうしておけば、「契約上のペナルティがありませんよ」ということに過ぎません。

しかし、家主側に立って考えた時、やはり、退去予定を前もって把握することは、非常に重要なことなのです。

そう、退去予定の把握が早ければ早いほど、次の入居者の募集活動に万全の準備ができるということなのです。

実際、弊社では管理会社の方にお願いをし、昨年の11月中旬には、この3月の退去予定を把握していました。したがって、この3月で退去される部屋の募集を、昨年の11月末より開始できました。

結果は、退去予定の2部屋は2月上旬には次の方がみつかりました。
このように、退去予定者が入居中に次の入居者が見つかるというのは、稼働率向上のためにも非常に有効な方法です。

お陰様で、この2部屋の空室期間はわずか9日ですみました。

それでも、年間を通しての稼働率は100%にはなりません。
なぜなら、今年は閏年ですので年間366日のうち、9日×2部屋は稼働していないことになるからです。

残念ながら稼働率100%ということは、物理的にも理論的にもあり得ないことであり、強いて言うなら、「現時点の稼働率は100パーセントです」ということなのでしょう。

オーナー業をされている全ての方の物件の稼働率が、限りなく100%に近づく様、祈っています。

様々な運営上の戦略があります。
不動産投資に関わる助言提案が必要な方は、国土交通省へ「不動産投資顧問業者」の正規の登録をしている、株式会社CSクオリティへぜひご相談下さい。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:50| 岡山 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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