2011年05月29日

初志貫徹

みなさんおはようございます。

なかなか思うように投資用不動産が購入できていませんでしたが、久し振りに無事契約することが
できました手(チョキ)

今回の物件は少々小振りですが、投資総額が比較的少額であるにも関わらず利回りはまあまあといったところです。

ところで、ずーっと以前「不動産投資を始めようとした方は、まず、何の為に行うのか?不動産投資のスタートラインに立った際には必ず、近未来の目標をでき得る限り具体的に持って下さい」というお話をさせて頂きました。

この二つは非常に重要なことなのです。

不動産投資は中長期の投資になりますので、この二つを明確にしておかなければ誤った方向へ行ってしまう危険を孕んでいるからです。

私も、少々思う処があり、自分のこれまでの活動を振り返ってみました。

三年前の三月に「森田さんの目標を教えて下さい」というコメントを頂き、その際にお答えした記事を読み返してみました。


当時の家賃総収入は年間約840万円。 キャッシュフローは月額約31万円でしたが、私は「当面の目標」としてキャッシュフローベースで月額100万円〜120万円という数字を掲げていました。

そして「当面」とは、概ね三年としていました。

そして、今、その時点から三年と二ヶ月が経ったわけですが、今回の購入物件を含めると家賃総収入が年間約3000万円、キャッシュフローが月額約108万円となっています。

途中で売却した物件もありましたし、購入時の自己資金比率を少し落としたこともあり、総収入のわりにはキャッシュフローの割合が低いかもしれませんが、いつも申します様に「利回りは多少低くても確実性の高いもの」を求めてきました。

その結果、目標達成とは参りませんでしたが、比較的近い線まで持ってくることが出来たと思っています。

これからも「慌てず、焦らず、少しずつ」資産増へと向かって行ければと思っています。

来月より、新しい仲間も増えることになりましたので益々張り切って頑張ります。

しかし、懐かしいですね。私が当初不動産投資を始めた時は月額キャッシュフローは約11万円でした。

少し広めのファミリータイプのマンションを一室、キャッシュで購入し保有している程度だったんですね。

何故不動産投資をするのか?当面の目標はどうだったか?このことを時々思い出しながら少しずつこつこつと頑張り続ければ、いつの間にか目標に近づけるのだと思います。

大切なのは、特別な技量より、やはり継続なのでしょう。

「もう少し早くに始めていれば良かったな」というのが今の私の偽らざる思いです。

また新たなる近未来の目標を設定し、次の三年を目指そうと決意も新たにしています。

私一人の力では到底為し得ませんので、周りの皆様方のご協力も頂きながら、頑張って参ります。


「兎と亀」 不動産投資には焦らず、じっくり、確実に・・・「亀の」ような行動原理を持って望めばよいのだと思いますひらめき

ローマは一日にして成らず

千里の路も一歩から

そんな感じでしょうか?

初志貫徹

今後も三年単位で行動の成果を良く確認し、都度、新たなる目標を設定し、一度設定した目標には拘り、こつこつと頑張りますパンチ

赤いちゃんちゃんこを着る頃が楽しみです

では又手(パー)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:03| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月28日

物件入れ替え

みなさんお久し振りです手(チョキ)

ここ最近、投資に関して目立った動きもなく、すっかりご無沙汰していました。
が、色々と水面下で動いていましたひらめき

今日は、物件の入れ替え作業が進みそうなのでホントに久し振りの記事投稿です。

当社の所有物件の運営は非常に潤沢に推移しています。
しかしながら、不動産投資には必ず物件毎に「出口」があります。
「回収が進んだ物件を処分し(売却)、新たな物件を購入する」というのは、一つの物件の出口であると同時に一つの物件の入り口でもあります。

この際に重要なことの一つに「物件毎にその時点での理論上の原価を常に把握しておく」というものがあります。

当然ながら、累積キャッシュフローの把握及び借り入れがあれば、累積の返済済み元本の把握が必要です。

今回は、最も回収が進んだ物件と、積極的に売却する必要はないが、一定条件をクリアすれば売却してもよい物件の売却が決まりました。

売却資金は、新たな物件購入の際の頭金に充当するつもりです。
今回は、昨年購入して非常に好調なパフォーマンスを発揮している物件に酷似した物件を購入するつもりですグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

売却物件もまずまずの条件でお取引が纏まりそうなので、また新たなスタートが切れそうです。

保有物件の部屋数は、売却、購入を同時に行いますので現状維持といったところでしょうか?
ただ、キャッシュフローは更に良くなりますし、今回購入を予定している物件は出口の選択肢がいくつもあり、運営も潤沢に推移すると予想しています手(チョキ)

具体的にお話が纏まりましたら改めてご報告させて頂きます。
皆様に良いご報告が出来る事を祈りつつ・・・手(パー)


posted by 不動産コンサルタント  at 18:53| 岡山 ☔| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月09日

好物件-やはり私は運がいい?-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

私事で恐縮ですが、常々私は「運が強い」と思っていました。

営業マン時代も成績が不振の時、あり得ない様な「ラッキー」な事がしばしば起こり、結果オーライ的な事が何度もあり、その度に救われてきました。

今回も、ある物件を検討していましたが、銀行審査もそろそろ出るかなぁ?と思っていた矢先に、別の好物件の情報が入って来ましたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

築年数も古く、決して「キレイ」とは言い難いのですが、好物件とは何か?良く考えてみて下さい。

いくらキレイでもあくまでも「投資」ですから、高かったり、利回りが合わなければ、好物件とはいえませんよね?

先にご紹介した、Rose Courtききょう町の様な物件でも追加投資をすれば、充分に見合う物件は「好物件」ですよね?

今回の物件は正に、投資としては「抜群」の様な気がします。

かなりのリフォームをし、賃料設定もグッと抑えても充分な投資効果が得られそうでするんるん

とてつもなくいいタイミングで、こうした物件の情報が舞い込んできたのです。

どうです??運がいいでしょう??

あと少し、この情報の入手が遅れていたら、きっと「あ〜あバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)」って事になっていたのだと思います。

各種見積りの手配が整ってから、正確な分析を行いますが、買えたらいいなぁって思っています。

この情報を私に持ち込んでくれた方にはとても感謝しています。

無事に、縁あって購入できた暁には・・・その方に管理をお願いしようと思っています。

はてさて、どうなりますか?

またご報告させて頂きますひらめき

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 13:06| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月08日

お申し込みありがとうございました-中庄分譲地-

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

昨日、中庄分譲地にお申し込みを頂きました。

第二期販売分 E号地です。

造成工事完了とほぼ同時にお申し込みを頂きました。

ありがとうございましたわーい(嬉しい顔)

2010年10月3日より販売を開始した区画ですが、早速お申し込みを頂き、ありがとうございました。

第二期販売区画は、坪単価もグッと抑えてお求め易くしています。

第二期販売分はあと一区画。

D号地ですが、ただ今建売り住宅を計画中です。

土地面積 63.45坪

建物面積 約40坪

駐車 3台可能

で、

2380万円でのご提供を予定しています。


新たに開通予定の都市計画道路の工事も順調に進み、開通すれば益々便利になります。

来年度の新学期より、入居可能です。

是非一度現地を御覧下さい。

株式会社CSクオリティがお届けする、中庄分譲地


お買い得です。

宜しくお願い致します。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:24| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月04日

満室御礼-立地・募集条件・企画の勝利-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)
予てより入居者募集を行ってきたアパートが満室になりました手(チョキ)

管理会社のご担当者のご尽力に心から感謝しています。

何を隠そうこの方は、以前「同じ釜の飯を食った」仲間なのです。

彼がいつも「森田社長の物件だから・・・」と言って本当にすごく頑張ってくれましたグッド(上向き矢印)

藤○君本当にありがとうございましたわーい(嬉しい顔)

そもそも、一般の方は絶対に手を出さない様な物件でした。

築年数も古く、軟弱地盤の為不動沈下も著しく、メンテナンスも殆ど施されていなく・・・

建物は、完全に「死に体」でしたがく〜(落胆した顔)

但し、立地には恵まれていましたので企画次第で間違いなくこの物件は生まれ変われると考え、投資として成り立つ購入額を逆算し、購入に至ったのですが、契約時点でこの物件を見た殆どの方は「これ買ったんですか?大丈夫なんですか??」と仰っていました。

プロであるはずの不動産業者の方も「森田さん、チャレンジャーじゃな」と半端呆れたように言っていましたが、現在のこの物件を見たら、「ヤッパリお金をかければ変わるんですね。理屈ではわかっているんだけど、ここまで変わるとは・・・」と仰ってくださいますわーい(嬉しい顔)
私としましては「してやったり」といったところでしょうか?

時期的には決して動きが活発な時期ではないのが、不安要素でしたが、やはり立地・募集条件・企画が正しければ勝利するという基本原理が正しかったことが立証できて大変嬉しく思っています。


もちろん、先にもご紹介させて頂きました藤○君の努力なくして、ここまでの結果は得られなかったと思います。

ピタットハウス倉敷中央店の横田社長にも何かとお世話になりました。


横田社長、藤○君本当にありがとうございました。


あっ、ちなみに物件は


岡山市北区花尻ききょう町にあります

Rose Courtききょう町です

本年12月末日で、一部屋空室が出る予定ですので、近くなりましたら又募集を開始します。


外装、内装、外構全面リフォーム

インターネット無料で使いたい放題

新品ガスエアコン一基付き

間取り 2DK

家賃 46,000円

ペット飼育相談可(3,000円UP)

宜しくお願い致します

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:22| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月18日

求む収益不動産 -リスク分散のために-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔) 弊社では、またまた収益不動産を探しています。

先日お話しさせて頂きましたとおり、 Rose Courtききょう町の募集もほぼ思惑通り順調に進み胸を撫で下ろしていたところ、某金融機関の方が「いい物件があれば、またお話を下さいね」とのありがたいお言葉・・・心強い限りです手(チョキ)

というわけで、収益不動産の情報をお待ちしています。

いうまでもなく、キャッシュフローの強化、リスク分散のためにも年末までにはあと10戸ほどは購入したいと考えています。

空室が今現在、3戸ありますが、弊社の運営総戸数は 42戸です入居率92.85%です。
時期ハズレに購入した物件がある割にはまあまあといったところでしょうか?

空室が同じ3戸でも運営戸数が100戸あれば、入居率は97%になります。

こうなれば、3戸の空室はさほど気になりません。

リスク分散のためによく採る方法は、ポートフォリオと同じ考え方が基本ですが、数を増やす(勿論入居需要が旺盛な地域でなければなりませんが・・・)というのも非常に有効な手法の一つだと考えます。

とりあえず、運営戸数100戸を当面の目標にしています。
投資用不動産への融資が厳しい折、なかなか困難な目標ではありますが、決して諦めず地道に物件を探し、購入していきたいと思っています。

いつも申します様に、物件によっては収益不動産の購入=将来の商品土地の仕入れということになりますので、5年後〜10年後の展開が楽になるわけです手(チョキ)

根気強くやっていきますねパンチ

というわけで、収益不動産の売却情報をお待ちしています。

成約した際には、正規手数料をお支払させて頂きますので、宜しくお願い申し上げます。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 15:17| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月12日

入居申し込み 順調です

みなさん こんにちはわーい(嬉しい顔)

岡山市北区花尻ききょう町にある Rose Courtききょう町

なかなか順調です手(チョキ)
八月にフルリフォームを施し蘇生させたこのアパート、間取りも2タイプご用意させて頂き、お好みのお部屋にしてご入居頂くという風にしていました。


管理会社様のご尽力もあって、今月に入り、3件のお申し込みを頂きました。
購入時に「「繁忙期」「シーズン」ではない」というのが一番の懸念材料でしたが、大健闘ではないでしょうか?

お蔭様で、後二部屋で満室になります右斜め上右斜め上右斜め上

やはり、条件設定が適切だったのだと思います(手前みそですが)


選べる間取り

内外装フルリフォーム施工

インターネット無料で使いたい放題

ペット飼育可

付加価値を提供する事が、満室経営への近道です手(チョキ)

皆さんも「こんなアパートがあればいいのにな」などのリクエストがあれば、仰って下さいるんるん

大切なのは、マーケットイン
潜在的需要を見つけ出し、付加価値を提供すること・・・ではないでしょうか?

あと二部屋、頑張りますパンチ

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 17:11| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月07日

気が付けば・・・秋です

みなさん すっかりご無沙汰してしまい・・・すみませんふらふら

しばらく更新をさぼっていたら、またひとつ歳をとってしまいましたたらーっ(汗)

なんとか、頑張っています。

今月から又ちょくちょく更新して参りますので、宜しくお願い致します。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:34| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月03日

いよいよリフォーム完了します

ご無沙汰してますあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

予ねてご案内の物件、そろそろ室内のリフォームが完了します手(チョキ)

見違えるようになりますよわーい(嬉しい顔)

102号室、106号室、206号室と空き部屋6部屋の内、3部屋をリフォーム中です。

102、106号室ははスタンダードタイプ。

206号室はデザイナーズタイプです。

一度ご見学いただき、気に入ったタイプを選んで頂けます。

そして、、、インターネットも完備し、しかも利用料は無料です。

無料でインターネット使い放題です


更に、更に ペット飼育も相談可能

お客様が望むものを提供し、より快適な住空間を創造する事こそが、賃貸住宅を運営する家主にとって何よりも大切な使命なのではないでしょうか?

物件名も「ホワイトメゾン」から「Rose Court ききょう町」と生まれ変わりましたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)


詳しくは、弊社ホームページ、若しくは管理会社様のホームページを御覧下さい手(チョキ)


管理会社様は「ピタットハウス倉敷中央店 株式会社Square Estate」様ですひらめき

よろしくお願い致します。

ちなみに、外装のリフォームはこれからなのですが、ありがたいことに早速106号室にお申し込みを頂戴致しました手(チョキ)

繁忙期でもなく、リフオームも完了していないのにるんるん

本当に、ありがとうございますわーい(嬉しい顔)

「RoseCourt ききょう町」何卒よろしくお願い致します。

さて、次回は今月8日にまたまた物件が増えますのでその物件をご紹介致します。

次回はマンションの一室ですが、大規模修繕中、立地抜群の物件です。

場所は、岡山市北区桑田町です。

乞うご期待ひらめき

現状は3DKですが、お客様のご希望に応じ、2LDKに間取り変更も可能です手(チョキ)

この物件は賃貸だけでなく、売買がご希望の方にもオススメです。

売買予定価格は 780万円です。

価格は、多少なら相談に応じさせて頂きます。

詳しくは、又後日ご紹介させて頂きますひらめき

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:56| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月28日

ご報告!-やっと契約できました-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)

本日は、新緑の季節にふさわしいいいお天気になりました晴れ

何かいいことあるといいですねグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

さて、かねてよりお話させて頂いていました収益物件の契約が昨日、無事にできました手(チョキ)

関係者の皆様、売主様お世話になり、ありがとうございました。
残金決済は来月中旬を予定していますひらめき

場所は、岡山市花尻ききょう町

間取りは 2DK 10戸

決済が完了次第、フルリフォーム工事にかかります手(グー)

インターネット引き込み工事(利用料は完全無料)

内装、外装フルリフォーム

外構もフルリフォーム

今からとても楽しみですわーい(嬉しい顔)

今回は、本格的な不動産再生事業にチャレンジしますパンチ

無駄なスクラップ&ビルドをなくし、不動産に新たな命を吹き込む・・・

遣り甲斐たっぷりの仕事だと思いませんか?

ご期待下さい手(チョキ)

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:09| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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