2010年05月18日

契約間近-PMの腕の見せ所-

みなさん お元気ですか?
またまたすっかりご無沙汰ですみませんあせあせ(飛び散る汗)

さて、過日お話していた物件、、、
なかなかすんなりと契約とは行かず、随分と時間が掛かってしまいましたが、

諸々の問題も関係者の方々のご尽力により、ほぼクリアでき、いよいよ
契約間近となって参りました手(チョキ)

家賃滞納者とも調整ができ、リフォーム工事内容も固まり、新たにインターネットの引き込み、エアコンの設置の手配もほぼ整いました。

さて、ここからですひらめき

今まで弊社は、比較的入居状況の良いものを購入し運営してきましたが、今回は10戸中6戸が空き室です


大切な事なので、もう一度言います。

10戸中6戸が空いてます

外構から、アスファルトから、外装、内装、一部は設備に至るまでの大掛かりなリノベーションを施します。

物件価格の約30%をリノベーション費用に費やすのです。

「それで利回り合うの?」なんて声が聞こえてきそうですが・・・

合うんですわーい(嬉しい顔)グッド(上向き矢印)るんるん

立地も良く、運用後は商品土地として比較的楽に販売できる物件だと思っています手(チョキ)

無事契約できましたら、またご報告させて頂きます。

では手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:51| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月13日

正念場-先を見て-

みなさん おはようございますわーい(嬉しい顔)

また、すっかりご無沙汰していましたが・・・すみませんあせあせ(飛び散る汗)

予てより交渉中だった物件が、価格の折り合いもつき、購入する方向でお話が進んでいます。

但し、先にもご紹介させて頂いたとおり、今回の物件は、前回購入したものと異なり、一時的に弊社の物件稼働率を大きく下げてしまうものなので、運営手腕が厳しく問われますひらめき

なにしろ、現状の入居状態では借入金の支払が賄いきれませんあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

ならば、何故購入するのか?

一つには、建物に新たな命を吹き込み、蘇生させる事で新たな成功体験を築きたい。

また、一つには立地条件は良い物件なので、将来(随分先の将来ですが)の商品土地の仕入れを行っておきたい。

とまあ、こんな動機から購入を決意致しましたひらめき


この物件が購入出来れば、弊社の運営物件は戸数でいえば45戸となります。(駐車場を含んでいます)

当社は営業開始から来月で丸三年になります。

ここまで来るのに、それなりに時間が掛かりましたが、運営戸数50戸が近づいてきた事で、近未来の新たな目標設定を再度検討してみようと考えています。

今回の物件が、満室になれば、実効総収入は年間約2600万円になります。(ここから、運営費、借入金の返済等々が出て行きますのでCFは約1100万円ですが・・・)

あまり手残りが多くないように思われるかもしれませんが、別の見方をすると、「月平均約90万円の売上を確実に上げる営業マンがいるのと同じ」という考え方も成り立ちます。

ある程度お金をかけてやりさえすれば、比較的波もなく、文句も言わず、働いてくれるのですから、本当にありがたいと思います。

これから、次の段階へすすべき道、とるべき戦略をじっくりと検討してみようと思っていますひらめき

今回の物件の行く末は・・・又ご報告させて頂きますわーい(嬉しい顔)

では又手(チョキ)





posted by 不動産コンサルタント  at 10:13| 岡山 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月04日

シーズン終了?-ご報告-

みなさん すっかりご無沙汰していましたあせあせ(飛び散る汗)

さてさて、新入生さんや新社会人さんのお部屋探しも一段落しました。

今シーズンの結果報告ですひらめき

私的には、「満点でした」とは言えませんバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

まず、このシーズンの退去件数は・・・6件でした


それに対し、入居件数は・・・5件でした

ということは、決定率は83.3%です。

競合物件のある地元の方にお伺いしますと、これでも「大健闘」とのことですが・・・う〜ん・・・残念ですバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

それなりの策を講じての結果ですから、今後も楽観はできないということです。

来シーズンに向けての策を講じなければ・・・と思っていますひらめき

不動産投資は、比較的リスクが低くリターンもまずまずといった有効な投資手法であることには違いありませんが、、、

無為無策では駄目な訳です。

「不労所得」という言葉を勘違いしてはいけませんひらめき

いずれにしても、結果報告させて頂きます手(パー)

現在弊社が運営している物件は、戸数でいうと32戸

で、入居件数が31戸です。


入居率でいうと、96.87%です。

あっ、すみませんあせあせ(飛び散る汗)

駐車場を忘れてましたあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

駐車場を数にいれると、運営件数35件

入居件数34件です。

入居率・・・97.14%です。


何とか稼働率を100%にしたいものですパンチ

頑張りますわーい(嬉しい顔)

更に、現在岡山市某所で検討中の物件があります。

恐らく、一般消費者の方は見向きもしない物件ではないかと思います。

瑕疵だらけ、空きだらけなのです。

でも、立地だけは好立地グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

そんな物件ですので、計算さえあえば、物件を蘇生させれば・・・
と密かに購入検討中ですひらめき

蘇生後の姿はすでにイメージできていますので、投資に見合うリターンが得られれば・・・GO!ですよね?

但し、今回は特に慎重さが要求されますひらめき

購入した瞬間に稼働率が、ガクンと下がりますがく〜(落胆した顔)

戦略は準備していますが、こればかりはやってみなければわかりません。

唯、楽しみではあります。

またまた、腕の見せどころ

ですよねわーい(嬉しい顔)

実は、ワタクシ・・・ワクワクしていますグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

この件も改めてご報告させて頂きますわーい(嬉しい顔)

みなさんは、今日、明日はお花見でしょうか?

私は、、、今日も仕事ですダッシュ(走り出すさま)ダッシュ(走り出すさま)

では、又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 09:41| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月14日

いよいよ佳境-いかが相成りますか-

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

新入生さんのお部屋探しもいよいよ佳境へ入ってきましたダッシュ(走り出すさま)

岡山大学の前期日程の発表も今月10日に行われ、後期試験の発表は今月23日です。

弊社が運営する「YOU CORPO」も募集戸数四件のうち、二件のお申し込みを頂きました。(総戸数は10戸です)

まずまずといったところでしょうか?

後二件決まってくれれば良いのですが・・・

家賃は27,000円 共益費2,000円 インターネット無料で使い放題!

満室になる事を信じています。

国立大学は、三月末ギリギリまで学生さんが部屋探しをされていますので少なくとも後二回は大きな山があるはずです。

またご報告させて頂きます。

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:21| 岡山 | Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月22日

不調な時ほど・・・続編

みなさん先程は失礼致しましたあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

さて、今回の値下げで家賃は限りなく下限に近づきましたひらめき

ここ何年かはこの家賃設定であれば、さほど苦戦することなく運営が可能だと考えています。

とすると、、、次に考えるのは何でしょうか??

そう、バリューアップです手(チョキ)

バリューアップを検討する際に真っ先に考えるべきことは?

キャッシュフローを幾ら増やしたいかですひらめき

例えば年間 ○○○万円のキャッシュフロー増加を目指す時幾らの予算をかけられるのか比較的計算は簡単です。
借り入れ条件から逆算すれば予算は決まります。

自己資金が300万円あったとしますひらめき

借り入れ条件は15年返済で月々の支払を135,000円とします。
バリューアップが必要な時期には今の借り入れは完済しているので支払い条件は現状と何ら変わりません手(チョキ)

すると、何と 2300万円のバリューアップ予算ができますわーい(嬉しい顔)

2300万円あれば、現状規模の建物であれば新築も可能ですが、建て替えとなると、解体費用他諸々経費がかさみますバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

そこで、車でいえば フルモデルチェンジ

を行います。

すると、私の試算では年間約330万円キャッシュフローが増えることになります。

どうです?

多くの家主さんは家賃の値下げや、追加投資にはあまり積極的ではありませんが、要はそれを行うことにより幾らのキャッシュフローが増やせるのか?ということに尽きると思います。

この例は少し極端(バリューアップ予算が大きいという面でということです)ですが、お金をかけてもかけた以上のリターンが見込まれるのであれば、私はやるべきだと思います。

どうです? 腕の見せ所でしょ〜パンチパンチ

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 18:35| 岡山 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不調な時こそ腕の見せ所

みなさんこんにちはわーい(嬉しい顔)

以前、「ピンチはチャンス」

というタイトルでお話させて頂いたことがありますが、今まさにそんな状況ですあせあせ(飛び散る汗)

何が? 

弊社が運営する岡山市大和町のアパートの募集状況がですあせあせ(飛び散る汗)

入居者のお世話をお願いしている方のお話を伺ってみると

「YOU CORPOさんは昨年までは割安感もありインターネットが無料で使い放題ってこともあり紹介しやすく推薦の方で決まってたのですが、今年は全体的に動きも鈍く、他の家主さんも家賃を下げている方が多いです」とのことでした。

そこで私から「家賃を下げるタイミングは何時頃が適切ですか?」
と質問しました。

すると、「学生さん(この場合は岡山大学ですが)が一番動くピークは3月10日の合格発表の少し前からなので2月末まで待って決まらなければ下げた方がいいかもしれませんね。でもYOU CORPOさんは下げなくても決まると思いますよ」とのことでした。

う〜んはてさて、どうしたものか?
下げなくても決まりそうなら下げる必要はないものの、必ず決まるという保証はないわけであせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

ワタクシ、一時考えて即判断しました手(チョキ)

各戸一律2000円下げる事を伝え、即日ネット掲載に反映して頂く様お願いしましたひらめき

決して弱気になっての判断ではありません手(チョキ)

何故か?

それは・・・この一年でお蔭様で随分回収が進みましたので現時点での理論上の原価に対する利回りは、各戸2000円下げても一年前の利回りを上回るのです手(チョキ)

とするならば、この時期により確実に決まる条件で募集した方がはるかに得策です。

しかも今回の募集戸数は10戸中4戸です。

ここで新入生さんに入って頂ければ、少なくともこの4戸に対しては4年間再募集のことは、ほぼ考えなくてもよいという事です。

しかもこの物件はあと3年で返済が終ります手(チョキ)

年間24万円をすて144万円を確実に取りに出たわけです。

あっ、すみませんお客様がこられたのでこの続きは後程ということにさせて下さいあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)
posted by 不動産コンサルタント  at 12:20| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月21日

おめでとうございます-棟上-

みなさんこんにちわわーい(嬉しい顔)

本日は、お天気にも恵まれ絶好の ○○日和(○○にはお好きな言葉を入れて下さい)晴れ

弊社の中庄分譲地(C号地)で本日棟上が行われていますグッド(上向き矢印)

T様、本日は誠におめでとうございますわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

これから完成まで楽しみですねるんるん

株式会社CSクオリティ 中庄分譲地

工事中の都市計画道路も今年年末の開通に向けて着々と工事が進んでいます。

この道路が開通すれば、山陽本線の南北のアクセスも飛躍的に良くなり、倉敷インターへも、岡山へも、益々便利になりますグッド(上向き矢印)

坪単価も175,000円とお買い得ひらめき

しかも、第二期販売区画は更にお買い得な価格設定を検討中ひらめき

乞うご期待手(チョキ)

株式会社CSクオリティ中庄分譲地

是非一度現地を御覧頂きご検討下さい。

弊社H.Pも御覧下さいひらめき

http://www.csq-net.co.jp

お電話でのお問い合わせは 086-476-9600まで

宜しくお願いしますわーい(嬉しい顔)
posted by 不動産コンサルタント  at 11:41| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月20日

必然

みなさんこんにちわわーい(嬉しい顔)

自身の身の回りで起こる事に偶然はない

というのが私の持論です。

つまり、逆に言えば今の自分自身に起こっている全ての事は

必然ってことですよね?

ずっと以前にある方が私に「今の自分のある姿は今までの自分の生き方に等しいんですよ」とお話しして下さいました。

目から鱗というか「なるほど〜」と妙に納得してしまいました。

実は、昨日10数年来懇意にしていただいている方が弊社へお立ち寄り下さって、色々なお話をしている時に「やっぱりなあ〜」とこのことを思いました。

ここでは詳しくは書けまんが、まさに全ては必然ということを改めて再確認できました。

私の師匠がいつも仰る「正しい事を正しい考えで正しく行っていれば、
必ず報われる」という言葉も思い出されました。

師匠も同業ですが、「金儲けのために、或いは目先の金のためによこしまな考えで行動する奴は一時は成功したように見えても長続きはしないし大切なものを失うことになる」といつも仰っていました。

主義信条を正しく持ち、正しい生き方をすることで、人は最終的には幸せに辿り着けるのだと思います。

不況、不況と言われていますがお客様のために正しい事を正しい考えで継続していかなければと気合が入りました手(チョキ)

今日は「不動産投資」とは無縁の内容になったかもしれませんが、
昨日弊社を訪れて下さった方(Hさん)と弊社の良いご縁が今後も続くことと、Hさんの今後の人生に幸多からん事を心より願いつつ・・・・

Hさん頑張って下さい手(チョキ)そしてこれからもよろしくお願い致しますわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

posted by 不動産コンサルタント  at 15:35| 岡山 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月11日

不動産プロデュース-不動産コンサルタントはプロデューサー-

みなさんおはようございますわーい(嬉しい顔)

先日「不動産コンサルティング専門教育講座」を受講して参りました手(チョキ)

午前9:30より受付 10:00〜17:00まで一日ミッチリ勉強させて頂きましたひらめき

作図演習からグループ討議と盛りだくさんの内容でした手(チョキ)
詳細については、おいおいお話しさせて頂きますが、本日はキーワードを幾つかご紹介致します。

・チンタイカンリとPM(プロパティマネジメント)の違い

・プロパティマネジメントとは、提案することだ

・リニューアルの意義

・CFから逆算する

・需給ギャップを突く

まだまだありますひらめき

徐々にご紹介して参ります手(チョキ)

不動産投資やPMのことなら、正式な不動産コンサルタントにお任せ下さい手(チョキ)

不動産コンサルタントと呼べるのは、、、

国土交通大臣認定

不動産コンサルティング技能士だけです。

無資格の「自称不動産コンサルタント」

には充分にご注意下さい。

一昔前までは、「自称不動産コンサルタント」が通用していましたが、昨今は無資格者がコンサルタントを名乗る事は通用しなくなってきました。

成功する不動産経営のキーワードは、パートナーシップですひらめき

パートナー選びは入り口での
最重要ポイントです手(チョキ)

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 14:22| 岡山 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月06日

租税特別措置法-事業用資産の買い替え-

みなさんおはようございます晴れ

先日、ある地主さんから土地の売却を依頼されました。
所有期間10年を超える「田」を売りたいとの事でした。
色々とお話をお伺いしていく内に、売ったお金で別の「田」を買うお考えでした。

さあ、私はその時真っ先に何をお尋ねしたでしょう?

そう、まずは現在農業に関する所得の申告をされているか否かをお尋ねしました。

賢明な皆様ならお解かりでしょうが、「農地」を売って「農地」を買う

ということは、特定の事業用資産の買い替え特例

が使える可能性があるのです手(チョキ)

詳しい内容は割愛致しますが、簡単に言うと個人が特定の事業用資産を譲渡し、一定の期間内に特定の事業用資産を取得しこれを事業の用に供した場合に譲渡資産の譲渡益の80%相当額までの課税の繰り延べを認める制度です。(免除、軽減ではなくあくまでも繰り延べです)

私が、驚いたのはこの地主さんは不動産業者さんのお知り合いも何人かおられ、以前にも何度も不動産の取引をされている方であるにも係わらず、この制度をご存知ありませんでした。

この時、私が「師匠」として尊敬している方がずっと以前に仰っていた言葉が思い浮かびましたひらめき

それは「不動産は何を買うかも大切

だが、その不動産を誰から買うかも同じ位大切だ」


というものでした。

因みに、明後日は不動産コンサルティング専門教育講座が岡山市某所にて行われます。

この講座は以前にもご紹介しました様に、不動産コンサルティング技能登録者を対象に行われるものですので、それなりに高度な内容になっています。

全てのお客様に対し、より質の高いサービスが提供できる様に、私、勉強して参ります。

不動産に携わる者は「従来の営業の立場ではなく、より良い代理人、相談者」であるべきというのが私の持論ですパンチ

頑張って勉強してきますひらめき

因みに、株式会社CSクオリティの営業マンは全員が国家資格者であり、
そのうち二名は「不動産コンサルティング技能者」です(一名は未登録ですがあせあせ(飛び散る汗)

岡山、倉敷の不動産のことは、何なりと私達にお任せ下さい。

従来の売買仲介から、不動産コンサルティングまで幅広くお客様のサポートをさせて頂きます。

特に我が国の税制は、「知っている人だけが得をする」様にできています。

税制を熟知していない営業マンの介在する取引には大きな落とし穴があるかも知れません(あってはならない事ですが)

パートナー選び

不動産取引において非常に重要な事だと思いませんか?

では又手(チョキ)
posted by 不動産コンサルタント  at 10:21| 岡山 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産・不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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